Перепланировка квартиры в новостройке

 Показать / Скрыть текст

Содержание статьи

• Разрешена ли перепланировка квартиры в новостройке
  • Перепланировка до получения права собственности
  • Перепланировка со свободной планировкой
• Нужно ли согласовывать перепланировку
• Как узаконить перепланировку в новостройке

Разрешена ли перепланировка квартиры в новостройке

Изменение планировки квартиры допускается как во вторичном жилом помещении, так и в новостройке, причем сделать это гораздо проще до сдачи дома в эксплуатацию, нежели после, поскольку пока дом еще не сдан в эксплуатацию, в нем ведутся строительно-ремонтные работы и внести необходимые коррективы на данном этапе легче всего. Перепланировка жилого помещения в новостройке обязательно должна быть согласована с главным архитектором проекта строящегося дома и всеми компетентными государственными инстанциями.

Перепланировка до получения права собственности

До недавних пор согласно российскому законодательству разрешалось делать перепланировку только в той квартире в новостройке, на которую были оформлены права собственности. Но затем правительство внесло определенные поправки и изменения в законодательно-нормативные акты, и теперь проведение перестройки возможно и до сдачи дома в эксплуатацию и получения выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости.

Как и в любом другом случае, перепланировку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме необходимо согласовать. Для согласования этого вопроса обязательно нужны правоустанавливающие документы на жилое помещение, которых у владельцев новой квартиры быть в принципе не может, поэтому документом, устанавливающим права на объект недвижимости, в данном случае является договор долевого участия (ДДУ) или договор цессии, если квартира была куплена по переуступке прав требования. Помимо этого соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, необходимо собрать следующие документы:

• письменное согласие застройщика, выданное после согласования перепланировки с главным архитектором проекта новостройки;
• копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
• акт приемки-передачи жилого помещения от застройщика новому владельцу (оригинал или его копия);
• документальное подтверждение проведения полных взаиморасчетов с застройщиком (чеки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).

В случае, когда планируется перепланировка в новостройке до получения собственности на жилье, а застройщик уже сдал дом в эксплуатацию по акту приема-передачи, для согласования перестройки необходимо также предоставить и заключение о сдаче дома в эксплуатацию.

Если гражданин, планирующий проведение перепланировки в новой квартире, принадлежащей муниципалитету, и который проживает в ней на основании договора социального найма, желает согласовать этот вопрос и получить официальное разрешение на воплощение задумки в жизнь, от него потребуется:

• копия приказа главы местной администрации о проведении застройки;
• акт приема-передачи новостройки;
• договор социального найма, на основании которого человек проживает или планирует проживать в ближайшем будущем в данном жилом помещении.

Перепланировка со свободной планировкой

Свободная планировка – словосочетание, которое привлекает внимание потенциальных покупателей жилой недвижимости в новостройке, делает хорошую «кричащую» рекламу застройщику и скрывает под собой вполне успешные попытки застройщика сэкономить на строительстве дома. Под свободной планировкой понимается отсутствие ненесущих перегородок в квартире или условное разграничение функциональных зон в помещении путем возведения небольшого «бордюрчика» в один кирпич высотой. Это якобы дает возможность будущим хозяевам свить свое уютное гнездышко с такой планировкой, которую они сами захотят. Но не все так просто.

Попавшись на удочку продуманной маркетинговой ловушки, расставленной строительными фирмами, владельцам квартиры со свободной перепланировкой следует быть более осторожными с перепланировкой, даже когда они захотят возвести перегородку там, где она должна была быть, согласно с «бордюрчиком». Прежде чем начинать какие-либо действия по перестройке квартиры со свободной планировкой стоит создать для начала план помещения с четким указанием на нем не возведенных застройщиком стен и перегородок.

Несмотря на то, что не выстроенные строительной компанией стены и значатся в общем плане дома как возведенные, все равно их возведение новым владельцем квартиры будет расцениваться как перепланировка, требующая обязательного согласования и получения соответствующего разрешения.

Для того, чтобы внести изменения в так называемую «свободную» планировку квартиры, собственнику необходимо:

• направить официальный запрос строительной фирме, которая сдавала дом в эксплуатацию с просьбой выдать проектную документацию (копии), там должны быть отмечены стены, которые не были возведены в процессе строительства;
• пригласить независимого эксперта или комиссию для обследования объекта на предмет обнаружения несоответствий между тем, что имеется и тем, что показано в проекте дома;
• проконсультироваться с опытным специалистом-проектировщиком по поводу решения этого вопроса и допустимости тех видов работ по перепланировке, которые владелец желает воплотить в жизнь;
• на основании рекомендаций проектировщика можно понять, что делать дальше – добиваться разрешения для проведения перепланировки по своему эскизу или внести коррективы в эскиз согласно заключению специалиста и потом согласовывать этот вопрос с Жилищной инспекцией.

Нужно ли согласовывать перепланировку

Необходимость согласования перепланировки с компетентными государственными органами зависит от вида планируемых ремонтных работ. Не нужно получать официальное разрешение, чтобы перепланировать:

• проведение косметического ремонта (смена обоев, отделка стен и потолка, монтаж натяжных потолков, укладка паркета, ламината, плитки, замена оконных и дверных конструкций и т.д.);
• перестановка бытовой техники на кухне и в ванной, замена труб, унитаза, ванны, душевой кабины и т.д.;
• переустановка отопительных устройств и приборов при условии, что эти действия не потребуют дополнительного проведения инженерных сетей;
• установка кондиционера, спутниковой антенны на фасад здания и т.д.

Согласование основательных ремонтных работ с контролирующими органами необходимо в случае, когда планируется:

• изменение формы дверного или оконного проема;
• удаление/создание проема в несущей перегородке;
• снесение ненесущих конструкций и перегородок (для панельных домов);
• совмещение или разделение ванной комнаты и туалета, а также изменение их местоположения;
• создание новых перегородок при условии, что это не приведет к существенной нагрузке межэтажного перекрытия;
• застекление балконов (запрещается застеклять те лоджии и балконы, через которые проходит аварийная лестница).

Владельцу квартиры намного сложнее будет получить специальное разрешение государственных инстанций, если он планирует при переустройстве:

• привлечь площади и технические помещения общего пользования (чердаки, тамбуры, лестничные площадки, чуланы и т.д.);
• вывести коммуникации централизованного отопления (трубы, батареи) на балкон или лоджию;
• снести перегородки или заложить дверной проем между кухней и жилой комнатой, если кухня оборудована газовой плитой;
• установить систему «теплый пол» с подключением ее к центральному отоплению;
• создать и удалить проемы в несущих перегородках;
• уменьшить или полностью демонтировать вентиляционный короб;
• изменить фасад здания.

Если контролирующим органом было обнаружено самовольное изменение планировки с осуществлением хоть одного из требующих специального разрешения действий, представители этого органа обязаны выписать штраф за незаконную перепланировку и потребовать вернуть все на свои места, то есть ликвидировать последствия самовольной перестройки и привести помещение в прежний вид.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Несмотря на то, что до начала проведения перепланировки в новостройке необходимо потратить несколько месяцев и «обивать пороги» многочисленных инстанций для получения разрешения, такой вариант узаконивания переустройства жилища все-таки является более простым и быстрым, чем сделать ремонт самовольно. Потом необходимо нанимать опытных юристов, адвокатов, чтобы хоть через суд доказать, что внесенные изменения в планировку квартиры не представляют никакой опасности общей целостности дома и его основным несущим конструкциям.

Судебные разбирательства могут длиться годами, что может стать серьезным препятствием для собственника квартиры, который вовремя не узаконивал перестройку, если он решит ее продать, обменять или передать в дар. И лучше потратить несколько месяцев, но получить бесплатно разрешение и провести перепланировку на законных основаниях, чем потом годами разбираться с жилищными органами и платить баснословные деньги юристам и адвокатам, а также наложенные штрафы.

Чтобы узаконить перепланировку квартиры в новом доме, необходимо:

1. Согласовать возможность проведения перепланировки с главным архитектором строительной фирмы (если дом еще не сдан в эксплуатацию).
2. Заказать и получить в БТИ технический паспорт жилого помещения.
3. Составить эскиз предстоящей перепланировки или обратиться к проектировщикам и заказать разработку проектной документации.
4. Собрать необходимые документы.
5. Подать соответствующее заявление с пакетом сопровождающей документации в архитектурный отдел местной администрации или в многофункциональный центр.
6. Получить письменное официальное разрешение на проведение ремонтных работ.
7. Провести все запланированные работы согласно эскизу/проекту.
8. Обратиться в Жилинспекцию и Бюро Технической Инвентаризации с уведомлением об окончании проведения ремонтных работ.
9. Жилинспекция направит специальную комиссию, которая вместе с техником БТИ обследует помещение и будет оформлять акт приемки-передачи, а также сдаст недвижимое имущество в эксплуатацию.
10. Получить новый технический паспорт с изменениями в планировке квартиры.
11. С технической документацией и актом сдачи жилья в эксплуатацию обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в сведения об объекте в ЕГРП.
12. Получить новую выписку о праве собственности.

Для получения необходимых разрешений для проведения перепланировки квартиры в новом доме необходимы такие документы:

• заявление с просьбой выдать разрешение на проведение определенного вида ремонтных работ;
• паспорт собственника квартиры (заявителя);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРП;
• техническая документация на объект;
• план квартиры;
• поэтажный план дома;
• письменное согласие соседей и других заинтересованных лиц (супруга, других собственников квартиры и т.д.);
• выписка из лицевого счета;
• проектная документация или эскиз будущей планировки.