Навигация по сайту

Государственный компенсационный фонд долевого строительства

Участие в долевом строительстве является одним из наиболее выгодных, но рисковых способов покупки жилья. Чтобы как-то минимизировать риски дольщиков, в 2014 году в РФ была запущена обязательная программа страхования долевого строительства. Предполагалось, что страхование гражданской ответственности застройщиков значительно повысит степень безопасности подобного рода сделок и защитит вложенные в строительство средства дольщиков. Но поскольку система страхования не оправдала возложенных на нее надежд, был создан специальный компенсационный фонд долевого строительства.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Защита средств дольщиков

Закон о компенсационном фонде долевого строительства

Функционирование компенсационного фонда застройщиков регулируется Федеральным Законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков…» №218-ФЗ, который был принят 30.07.2017 г. Данный законодательный акт гарантирует дольщикам компенсацию и выполнение их требований в случае банкротства застройщика. Если до недавних пор участие в долевом строительстве страховалось страховыми компаниями, то после подписания вышеупомянутого нормативно-правового акта на смену им придет компенсационный фонд.

Функционировать фонд начал в октябре 2017 года. Это значит, что все застройщики, заключившие договора долевого участия (ДДУ) уже не будут оформлять страховку, а будут перечислять определенную сумму в компенсационный фонд государства, который имеет статус публично-правовой компании и строго контролируется уполномоченными государственными органами. Согласно этому закону, застройщики обязаны будут по каждому заключенному ДДУ перечислить взнос в размере 1,2% от суммы, оговоренной в договоре. Эта ставка фиксирована и не может изменяться, независимо от цены участия в долевом строительстве и прочих факторов. Корректирование размера взноса в компенсационный фонд (процентной ставки) допускается только путем внесения соответствующих изменений в законодательный акт, и не чаще одного раза в год.

Взносы застройщиков в фонд станут некой гарантией того, что в случае признания застройщика несостоятельным (банкротом), дольщики смогут рассчитывать на:

  • получение компенсации в денежном эквиваленте, то есть смогут вернуть вложенные в строительство средства;
  • получение квартиры путем завершения проблемного строительства за счет средств компенсационного фонда.

Получение компенсации в деньгах

На завершение строительства фонд может выделять средства застройщикам в виде безвозмездной финансовой помощи или же в виде кредита. Размер финансирования завершения строительных работ не может превышать общую сумму компенсационных выплат пострадавшим участникам долевого строительства. Фонд будет финансировать завершающие этапы строительства в тех случаях, когда это решение потребует значительно меньших финансовых влияний, нежели компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Законом установлена норма для расчетов размера компенсационных выплат участникам долевого строительства. Максимальная площадь жилища в недостроенном доме, инвестирование в строительство которого будет компенсироваться, составляет 120 метров квадратных. Это значит, что если в ДДУ идет речь о приобретении квартиры, площадь которой превышает это значение, дольщик сможет рассчитывать только на компенсацию за 120 кв. м. Все, что свыше, компенсироваться не будет.

Также закон №218-ФЗ гласит о том, что привлечь средства граждан-участников долевого строительства могут только те застройщики, чьи влияния в данное строительство составляют не меньше 10% от запланированной стоимости будущего многоквартирного дома (берутся в расчет данные, указанные в проектной документации). Статья 25 (п.5 и п.7) данного Закона гласит о том, что на компенсацию могут рассчитывать только те граждане, которые заключат договора долевого участия после начала функционирования компенсационного фонда.

Внимание! Интересы дольщиков, подписавших ДДУ до 2017 года, по-прежнему будут защищаться страховыми компаниями, с которыми застройщик заключил договор страхования.

Основные функции фонда

Главной задачей компенсационного фонда является защита имущественных интересов участников долевого строительства в тех случаях, когда застройщик не в состоянии выполнить свою часть обязательств по ДДУ в связи с банкротством. Среди прочих функций и задач фонда следует выделить:

  • получение и сбор взносов от застройщиков, а также осуществление контроля над поступлением средств;
  • реализация полномочий арбитражного управляющего в суде по делу о признании застройщика несостоятельным (банкротом) в случаях, когда обанкротившаяся строительная компания производила взносы в компенсационный фонд как минимум по одному объекту (многоквартирному дому);
  • осуществление компенсационных выплат участникам долевого строительства в случае банкротства второй стороны сделки (компании-застройщика);
  • финансирование завершающих этапов строительства в случаях, когда размер компенсационных выплат дольщикам существенно превысит стоимость строительных работ для завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
  • кредитование застройщиков, в том числе и выдача беспроцентных займов тем компаниям, которые взяли на себя ответственность завершить строительство и сдать дом.
Читайте также:  Налоговый вычет при долевом строительстве квартиры

Принципы работы компенсационного фонда

Создание и начало функционирования компенсационного фонда существенно упростит жизнь компаний-застройщиков. Раньше они вынуждены были искать страховщика, заключать договора страхования, оформлять страховой полис по каждой сделке с дольщиками (по каждому подписанному ДДУ). После принятия нового закона застройщику достаточно перечислить взнос на счет компенсационного фонда и получить разрешение на госрегистрацию договора.

Основные принципы работы фонда заключаются в следующем:

  1. Взносы застройщиков в размере 1,2% от стоимости сделки в компенсационный фонд составят резерв, из которого в случае банкротства строительной компании будет осуществляться финансирование незавершенного строительства и выплачиваться компенсация дольщикам.
  2. Взнос должен быть перечислен в фонд не позже чем за три дня до проведения государственной регистрации договора долевого участия. Если застройщик привлечет средства дольщиков (физических лиц) до момента регистрации ДДУ, он будет вынужден уплатить штраф в размере от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
  3. Фонд выступает гарантом в отношениях между застройщиком и участниками долевого строительства, поскольку гарантирует, что в случае признания застройщика несостоятельным, вторая сторона сделки (дольщик) получит финансовую компенсацию или положенную ему квартиру.
  4. Компенсироваться будут только расходы на покупку жилых объектов общей площадью до 120 метров квадратных. Предполагается, что программа компенсации дольщикам рассчитана для защиты имущественных интересов малоимущих граждан и тех, чьи доходы не превышают средний уровень. Если граждане покупают у застройщика жилье премиум класса, следовательно, их финансовые возможности позволяют самостоятельно решить вопрос с недобросовестным (или обанкротившимся) застройщиком. Исключением являются только семьи, которые имеют статус многодетных. Они могут рассчитывать на компенсацию даже в том случае, когда планируемая площадь их будущего жилья превысит 120 кв. м.
  5. При расчете размера компенсационных выплат будет учитываться не реальная стоимость квадратных метров, а рыночная, которая значительно ниже фактической (в зависимости от региона на 20-30%). Поэтому в случае компенсации дольщики получат сумму существенно меньше чем та, которую они вложили в долевое строительство. Застройщики вынуждены будут оплачивать взнос из реальной стоимости сделки.
  6. Вопрос о целесообразности компенсационных выплат или достройки незавершенного строительства будет зависеть от коллегиального решения дольщиков. Но здесь также будет браться в расчет экономическая выгода и здравый рассудок. К примеру, если строительство «застыло» на этапе котлована, то однозначно дольщикам будет выплачена компенсация. Если дом находится на завершающих этапах строительства, целесообразно и выгодно (как для фонда, так и для дольщиков) найти ответственного застройщика, готового завершить проблемный объект, и профинансировать достройку.

Взносы застройщиков в фонд

Требования к компаниям-застройщикам

С принятием нового ФЗ №218, регулирующим деятельность компенсационного фонда, также были приняты меры для повышения надежности компаний-застройщиков. К ним теперь выдвигаются более жесткие требования. Согласно им, компания должна:

  • осуществлять свою деятельность (долевое строительство) не менее трех лет;
  • заниматься исключительно одним видом деятельности – долевым строительством. Если застройщик планирует в многоквартирном жилом доме разместить на нижних этажах коммерческие помещения (магазины, салоны, офисы и т.д.), ему придется делать это через стороннюю организацию;
  • иметь на своем счету общую площадь возведенных домов за годы деятельности на рынке долевого строительства не менее 10 тысяч квадратных метров (весьма сомнительное и необоснованное требование, поскольку перекрывает «кислород» новым компаниям-застройщикам, которые совсем недавно появились на рынке);
  • иметь на счету сумму не менее 10% от предполагаемой стоимости строительства, причем, средства должны быть расположены на счетах в одном банковском учреждении, которое будет вести учет и контроль над расходованием финансовых активов;
  • иметь в разработке только один объект – новый закон не позволяет девелоперам возводить одновременно несколько многоквартирных домов (крупным компаниям придется молниеносно строить дома один за другим, чтобы сохранить производительность, либо придется заниматься комплексным строительством – получить одно разрешение на возведение целого комплекса объектов, а не на каждый отдельно);
  • осуществлять инженерные и проектные работы в строительстве, а также приобретение земельных участков под застройку за счет собственных или кредитных средств (вклады дольщиков в строительство не могут быть израсходованы на эти нужды).
Читайте также:  Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке по ДДУ

Осуществление долевого строительства

Внимание! У застройщика не должно быть никаких других обременений и кредитов, кроме целевых займов (взятых на долевое строительство – покупку участка, оплату инженерных работ, услуг проектировочной организации и т.д.).

Как происходят выплаты в случае банкротства застройщика

Государственный компенсационный фонд долевого строительства будет производить выплаты компенсации дольщикам за счет взносов застройщиков и в установленном законом порядке:

  1. Решением арбитражного суда девелопера признают несостоятельным (банкротом), в результате чего он фактически теряет способность выполнить свою часть обязательств по ДДУ перед участниками долевого строительства и компенсировать их убытки в связи с банкротством. Компенсационный суд выступает на суде в роли арбитражного управляющего.
  2. После юридического установления факта банкротства застройщика, правление фонда производит все необходимые расчеты, чтобы определить наиболее выгодный вариант выхода из сложившейся ситуации – выплата компенсаций или финансирование достройки дома.
  3. Решение о целесообразности денежной компенсации или финансирования незавершенной стройки могут принимать и дольщики коллегиально. На принятие окончательного решения может уйти около 6 месяцев с момента признания компании банкротом.
  4. Принятое решение будет обнародовано в течение двух недель на официальном сайте компенсационного фонда, на котором также будет указана информация с адресом приема документов и график работы.
  5. При обращении необходимо иметь гражданский паспорт, ДДУ и написать заявление на получение компенсации (если было решено компенсировать дольщикам их потери). Эти же документы необходимо будет предоставить и в банк, который обслуживал застройщика.
  6. Не позже, чем через 10 дней с момента подачи полного пакета документов, денежные средства (компенсационная выплата) будут зачислены на расчетный счет дольщика.

Написать заявление на получение компенсации

Важно! На получение компенсации раньше установленного законом срока имеют право определенные категории дольщиков – военнослужащие, лица в отъезде и тяжелобольные граждане.

Принятие нового закона №218-ФЗ и создание компенсационного фонда защиты дольщиков, по мнению экспертов, должны стать более эффективным способом защиты интересов и прав участников долевого строительства. Но вместе с тем существует ряд определенных нюансов, которые будут препятствовать осуществлению деятельности небольших компаний и способствовать развитию монополизма, а соответственно и росту цен на жилье.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
12

Добавить комментарий




Наверх