Навигация по сайту

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме имеет как свои плюсы, так и минусы. Главный плюс – цена ниже рыночной. Главный минус – высокий риск покупателя быть обманутым и не получить оплаченную квартиру в свою собственность. Практика покупки жилья на этапе строительства широко применяется на рынке недвижимости, поэтому возникает целесообразный вопрос, как проверить застройщика при покупке квартиры до заключения с ним договора.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Покупка недвижимости в строящемся доме

Как проходит процесс покупки жилья у застройщика

Строительство многоэтажного дома – экономически затратный процесс, поэтому застройщики чаще всего прибегают к привлечению дополнительных инвестиций при помощи финансов инвесторов или денег будущих владельцев квартир. При такой форме трехсторонних отношений выгоды получают все участники сделки:

  1. Застройщик получает деньги на строительство и ему не нужно вкладывать собственные средства.
  2. Инвесторы финансируют проект, а затем при реализации недвижимости имеют свою долю прибыли в виде процентов (вложенная сумма значительно увеличивается и возвращается).
  3. Покупатель имеет возможность купить квартиру по цене, ниже рыночной, так как в какой-то мере тоже выступает инвестором, вкладывая свои деньги в строительство.

Процесс покупки квартиры в строящемся доме выглядит следующим образом: застройщик начинает строить дом – покупатель покупает квартиру и сразу вносит сумму ее стоимости – после завершения строительства квартира оформляется в собственность покупателя.

Именно на третьем этапе часто возникают проблемы с застройщиками: дома не сдаются вовремя в эксплуатацию, стройка замораживается на неопределенный срок, люди годами ждут, чтобы переехать в квартиру, покупатель не может оформить недвижимость в собственность, выявляются проблемы застройщика с законом.

Важно! Если вы столкнулись с мошенниками, вернуть деньги за квартиру вряд ли удастся. Если у застройщика действительно появились проблемы, процесс возврата денег или заселения в квартиру может затянуться на неопределенный срок.

Чтобы не навлечь на себя подобные неприятности, к выбору строительной компании изначально нужно подходить со всей ответственностью и знать, как проверить ее надежность.

Как проверить надежность застройщика

К проверке компании, у которой вы покупаете квартиру и которой отдаете немалые деньги, стоит подойти всесторонне, проанализировав ее надежность по различным критериям. При таком подходе вы значительно снижаете риск нарваться на мошенников, а также риск неполучения жилья в срок.

Важно! Гарантии на 100% покупатели не получают ни от одной компании. У застройщика могут появиться проблемы по причинам, не зависящим от него. Но добросовестный продавец всегда будет искать и находить пути выхода из сложившейся ситуации, демонстрируя свою компетентность и серьезность.

Существуют формальные и неформальные критерии выбора надежного застройщика. Каждый изучает этот вопрос как может и как умеет. Недостаточно знать список пунктов, по которым нужно проверять компанию. Их нужно еще анализировать и правильно расшифровывать информацию.

С чего начать

Если вы приняли решение покупать квартиру в доме на этапе строительства, первым делом ознакомьтесь со списком застройщиков вашего города. В век информации это легко сделать через интернет, введя в поиске соответствующий запрос. Существуют различные рейтинги компаний-строителей. Необходимо их изучить и выбрать несколько фирм, которые находятся в топ-3 или в топ-5 рейтинга. На данном этапе важно понимать, что информация в интернете может быть не совсем достоверной, поэтому проверьте ее из нескольких источников. Выбрав несколько фирм, проверьте их присутствие в черном списке застройщиков вашего города.

Последовательность изучения информации

После того, как выбор сделан в пользу одной или нескольких компаний, начинайте их всестороннюю проверку:

  1. Изучаем и анализируем сайт застройщика.
  2. Изучаем отзывы других покупателей на специализированных форумах.
  3. Оцениваем финансовое состояние.
  4. Проверяем полученные данные в режиме оффлайн.
  5. Изучаем документацию.

При сборе информации нужно знать, на какие критерии опираться для оценки надежности и добросовестности застройщика.

Изучить и анализировать сайт застройщика

Критерии оценки:

  1. Репутация на рынке недвижимости.
  2. Опыт строительства.
  3. Финансовое состояние.

Нужно понимать, что на практике на работу застройщика влияет множество факторов: экономическая ситуация в стране, рост цен, изменения законодательства, скачки курсов валют и т.д. Это факторы, которые могут повлиять на ход работы застройщика независимо от его надежности и добросовестности.

Оценка сайта и анализ информации

Век компьютерных технологий просто обязывает каждого достойного застройщика иметь сайт в интернете, где можно получить достоверную информацию о компании. Потенциальный покупатель должен иметь доступ к данным, которые может изучить и принять решение о сотрудничестве.

На что нужно обратить внимание при изучении сайта:

  1. Оформление сайта. У серьезной компании должен быть серьезный сайт, вызывающий доверие, а не страница, сформированная за пару дней. Обратите внимание на общий стиль, общее впечатление. Желательно, чтобы на сайте были разделы с описанием и историей деятельности компании, примерами построенных объектов, обратной связью и консультацией клиентов, информацией по финансовому состоянию. Наличие прозрачных сведений располагает к доверию.
  2. Информация о застройщике. Из этого раздела вы можете получить данные о том, когда компания начала свою деятельность, насколько стабильно и быстро она развивается, с кем сотрудничает, какие услуги предлагает и по какой схеме работает со своими клиентами. Дополнительным плюсом будет, если на сайте опубликован список руководящего состава. Чем больше открытой информации, тем больше поводов доверять компании.
  3. Раздел СМИ. Многие компании стараются повышать свою репутацию через раздел «СМИ о нас». То, что о застройщике говорят в средствах массовой информации, хорошо, значит он популярен. Но слепо доверять подобному разделу на собственном ресурсе компании не желательно, так как информация будет представлена только в положительном ключе. Проверьте такие данные через сторонние ресурсы, к примеру, в архиве новостного сайта или экономического портала. Не забывайте о существовании черного пиара, с помощью которого иногда привлекается дополнительное внимание. Проверяйте данные только из авторитетных источников.
  4. Стаж и опыт компании. В разделе «Проекты» может быть предоставлена информация по уже построенным и сданным объектам или по строящемуся зданию. В первом случае речь идет об опыте застройщика, то есть он уже построил и сдал дома. Во втором случае речь идет о реализации проекта, который на данном этапе находится только на бумагах. Стоит ли говорить о том, кому доверять больше. Но этот вопрос каждый покупатель решает для себя сам, так как при сравнении новичок в сфере стройки домов может предлагать более лояльные условия договора и пониженные цены, чтобы набрать базу клиентов и заявить о себе на рынке недвижимости. Но у опытного застройщика налажена схема получения разрешений и согласований различных вопросов с властями, поэтому и риск возникновения проблем при сдаче домов уменьшается.
Читайте также:  Налоговый вычет при долевом строительстве квартиры

Стаж и опыт компании застройщика

Изучение отзывов

После изучения сайта потенциального продавца, нужно изучить отзывы реальных покупателей, которые уже имели дело с ним или более компетентны в вопросах покупки строящегося жилья, чем вы. На помощь опять же приходит интернет.

Информацию целесообразно черпать из проверенных источников, а не сомнительных интернет-ресурсов, где могут быть оставлены отзывы как от настоящих покупателей, так и от конкурентов. Желательно зарегистрироваться на форумах, где открыта тема для обсуждения конкретной постройки, и люди делятся своими знаниями, мнением и опытом.

Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Задать вопрос
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Часто отрицательные отзывы вводят в заблуждение людей и сеют сомнения в их голове. Но нужно понимать, что люди разные и споры по вопросам жилища могут возникать по разным причинам. Застройщик сдает квартиры сотнями и тысячами, поэтому всегда найдутся недовольные. Это не должно вас отпугивать. Но если жалобы носят массовый характер с митингами и протестами, или отрицательных отзывов слишком много, следует хорошо подумать над выбором.

Изучение темпов строительства дома

Темпы строительства могут дать важную информацию потенциальному покупателю. Чтобы убедиться, что проект существует не просто на бумаге, а действительно реализуется, понаблюдайте за строящимся домом. Желательно следить нужно не за одним, а за несколькими проектами одного застройщика, чтобы убедиться в том, что дела у него идут хорошо.

Пообщайтесь с жителями близлежащих домов, которые видели, как быстро шел процесс возведения дома. Разузнайте, когда примерно начали строительство. Такая информация дает представление о том, нет ли финансовых проблем у застройщика, не прерывался ли процесс строительства, а если прерывался, то когда и насколько, и как пошли дела потом.

Важно! При благоприятных условиях стандартные сроки роста строящегося дома за один месяц: 1 или 2 этажа в монолитном объекте, 4-5 этажей в панельном.

Сроки роста строящегося дома

Необходимо понимать, что отклонения в сроках возможны при разных обстоятельствах, но эти отклонения должны быть в разумных пределах.

Идеально, когда на сайте у застройщика есть онлайн-трансляция для контроля, которая ведется по веб-камерам, установленным на строительных площадках. Любой клиент может посмотреть трансляцию и убедиться, что работа идет полным ходом. Такой подход характерен для крупных, действительно надежных компаний, которые дополнительно демонстрируют свою серьезность и стабильность.

Изучение финансового состояния застройщика

Финансовые показатели деятельности застройщика в большей степени влияют на его рейтинг, нежели гарантируют надежность и порядочность. Но изучить эти данные очень важно. Такая информация обычно предоставляется в соответствующем разделе официального сайта застройщика в Проектной декларации. Из документа можно узнать показатели деятельности строительной компании (количество завершенных проектов за период, объем сданных в эксплуатацию квадратных метров, объем полученной прибыли и т.д), источники финансирования, участие в инвестиционных программах и другие важные данные.

Если вы сами не разбираетесь в финансовой документации, целесообразно обратиться за разъяснениями к специалистам. Не забудьте перед заключением сделки попросить документальное подтверждение Проектной декларации у застройщика, чтобы убедиться, что данные из интернета соответствуют действительности.

Признаки финансовой устойчивости компании

При изучении финансовой стороны деятельности компании, важно понимать, на что обращать внимание и какие факты свидетельствуют о ее надежности:

  1. Публичность. Свою стабильность и финансовую устойчивость застройщик может доказать, если разместил акции на бирже в открытом доступе. Это означает, что компания соответствует жестким требованиям для размещения ценных бумаг и показывает прозрачность своей деятельности, а также она заслужила доверие биржевых инвесторов.
  2. Ценовая политика. Если застройщик предлагает недвижимость по существенно заниженным ценам, покупатель должен насторожиться. Такое предложение может означать, что у компании есть проблемы с финансами, и она любыми способами старается привлечь дополнительный приток денег. Лучше рассматривать недвижимость по адекватной и логичной цене. Снижение стоимости квартир допускается лишь в рамках конкретных акций и льготных программ, действующих в определенный промежуток времени.
  3. Стратегия продаж. О финансовом благополучии застройщика можно судить по стратегии продаж. Если компания начала реализацию проекта на деньги, привлеченные от инвесторов и кредиторов, а продажу квартир открыла на последних этапах строительства, значит у нее есть средства для строительства и нет финансовых проблем.
  4. Объем продаж. О надежности компании в некоторой степени свидетельствует объем продаж в конкретном доме. Если продано много квартир, значит, люди доверяют. Такую информацию можно узнать самостоятельно, заказав в Росреестре Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.
  5. Партнеры и инвесторы. Сотрудничество с крупными известными организациями предполагает надежность и хорошую финансовую поддержку застройщика:
  • если партнерами являются крупные финансовые корпорации, инвестиционные фонды, то значит у застройщика хорошая репутация, так как такие финансовые гиганты должным образом проверяют будущего партнера;
  • инвесторами проектов должны выступать именно крупные банки, которые гарантируют финансовую поддержку, а не мелкие кредитные учреждения;
  • если банк кредитует покупателей квартир от данного застройщика, в надежности его можно не сомневаться, так как банк заинтересован в успешном завершении сделок между покупателем и продавцом, чтобы получить собственную прибыль.
Важно! Целесообразно покупать недвижимость у аккредитированных застройщиков, которые прошли полную проверку крупными банками.

Всю вышеописанную информацию можно получить из Проектной декларации, которую застройщик по закону обязан публиковать на своем сайте, а также узнать от менеджеров при личной беседе.

Читайте также:  Особенности расторжения ДДУ по инициативе дольщика или застройщика

Самостоятельная проверка достоверности полученной информации

Хорошо бы информацию, полученную в режиме онлайн, проверить на соответствие действительности. Для этого можно предпринять следующие шаги:

  1. Осмотреть уже построенные этим застройщиком дома. Оценить качество работ, увидеть на деле, как все сделано.
  2. Побеседовать с жильцами этих домов. Узнать об их сотрудничестве с застройщиком: какие возникали проблемы, как быстро они оформили в собственность квартиру, содействовала ли компания. Расспросить о качестве жилья и отделки, о работе инженерных систем коммуникации и других нюансах.
  3. Попросить застройщика представить документы и тщательно изучить их.
Важно! Компания обязана по закону предоставлять для изучения оригиналы документов или их заверенные копии.

Какие документы нужно посмотреть

Документов, которые должны быть оформлены у застройщика, огромное множество. Не стоит запрашивать весь пакет, особенно если вы не разбираетесь в них. Но все же существует определенный список бумаг, на которые вы должны взглянуть перед тем, как заключать сделку. Согласно Федеральному закону ФЗ-214 застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства по его требованию следующие документы касательно самого предприятия:

  1. Свидетельство о государственной регистрации.
  2. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  3. Учредительные документы.
  4. Утвержденную финансовую отчетность за последние три года.
  5. Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год.

Также должны быть предоставлены документы, касательно конкретного проекта дома:

  1. Разрешение на строительство.
  2. Право владения земельным участком.
  3. Технико-экономическое обоснование проекта.
  4. Проектная документация с указанием последних изменений.
  5. Заключение государственной экспертизы проектной документации.

Разрешение на строительство

Проектную документацию застройщик старается не показывать, поскольку часто строительство на деле не соответствует тому, что прописано на бумагах. К примеру, застройщик может снизить стоимость фасадной отделки, исключить какие-то элементы инженерной сети коммуникаций или сэкономить на них, уменьшить финансовые затраты на обустройство придомовой территории под предлогом оптимизации расходов. Однако, по закону, такие документы должны быть представлены по требованию дольщика.

Важно обращать внимание на подписи, которыми заверены вышеперечисленные документы. Их должны подписывать только уполномоченные лица. Если окажется, что бумага подписана третьим лицом, которое не имело права подписи, договор ДДУ при проверке может быть признан ничтожным и аннулирован. В таких случаях возврат средств за покупку квартиры дольщику не предусмотрен.

Особенности заключения сделки по ДДУ

После того, как вы проверили застройщика, оценили его надежность и приняли решение купить у него недвижимость, наступает момент оформления сделки. Здесь также есть свои подводные камни и нюансы, незнание которых может привести к плачевным результатам (нужно уметь проверить ДДУ, правильно ли он составлен, знать какие сделки законны, а какие нет). Поэтому знание законодательной базы необходимо. Согласно Федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ФЗ-214), привлечение финансовых средств граждан для строительства дома, по завершении которого он имеет право оформить жилье в собственность, допускается только тремя способами:

  • на основании заключения ДДУ (договора участия в долевом строительстве);
  • на основании выпущенного жилищного сертификата;
  • на основании членства в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе.

Иные формы заключения сделки не законны, хотя застройщики часто прибегают к ним, поскольку работать по ДДУ сложнее и дороже.

Покупателю следует насторожиться и хорошо подумать, если застройщик предлагает следующие виды сделок:

  • оформление предварительного договора купли-продажи;
  • оформление предварительного договора участия в долевом строительстве (предварительный договор не имеет юридической силы);
  • оформление договора участия в жилищно-строительном кооперативе на месте (такой договор обязательно должен быть зарегистрирован в органах Росреестра);
  • оформление договора бронирования.

Такие виды договоров не имеют под собой законодательной базы, проще говоря, они незаконны.

Таким образом, чтобы выбрать застройщика и не стать обманутым дольщиком, нужно быть хорошо подкованным в данном вопросе, изучив информацию предварительно. Этап проверки документов особенно важен. Нужно не стесняясь требовать оригиналы документации, проверять подписи и уточнять фамилии и имена уполномоченных лиц. У компании обязательно должно быть разрешение на строительство. Не соглашайтесь на заключение сделок в обход государственных органов (регистрация договора ДДУ должна быть зафиксирована в Росреестре). При решении такого важного вопроса не лишним будет заручиться поддержкой юристов и специалистов, которые хорошо разбираются в долевом строительстве и которые помогут выбрать застройщика и проверить ДДУ.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
55

Добавить комментарий




Наверх