Навигация по сайту

Обзор 214 федерального закона об участии в долевом строительстве

Федеральный закон ФЗ-№214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, принятый в 2004 году, за свою историю существования претерпел 13 редакций. Последние редакции были приняты в июле и декабре 2017 года. Многие изменения уже вступили в силу. Остальная часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года, чего с волнением ждут как застройщики, так и дольщики. Обсуждение вопроса бурно ведется в интернете.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Участие в долевом строительстве

Что такое федеральный закон о долевом строительстве

Действующий ФЗ-№214 о долевом строительстве от 30.12. 2004 года создан для того, чтобы регулировать отношения между застройщиками и дольщиками при строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Именно этот нормативный акт на законодательном уровне позволяет юридическим лицам привлекать финансовые средства населения для возведения многоэтажек.

Указанный закон в свое время был принят Государственной думой РФ 22 декабря 2004 года, и одобрен Советом Федерации 24 декабря.

Положения закона освещают все стороны и аспекты взаимодействия дольщиков и застройщиков начиная от предмета договора и заканчивая способами правового урегулирования проблем, возникших в процессе.

Какие гарантии дает ФЗ-№214

Основной целью создания закона стала защита интересов дольщиков и регулирование процесса постройки жилых домов. В прошлом известно много случаев, когда дольщики, вкладываясь в строительство домов, оставались и без денег, и без жилья. Проблема обманутых дольщиков приобрела широкие обороты и будоражила всю страну долгие годы. Поэтому правительство постоянно пытается совершенствовать закон, чтобы лучше защищать интересы сторон и обеспечить их справедливое взаимодействие.

На сегодняшний день, учитывая все принятые поправки (которые являются довольно суровыми по отношению к строительным компаниям), 214-ФЗ дает следующие гарантии дольщикам:

  1. Исключен сбор денег с дольщиков на постройку несуществующего объекта.
  2. Исключена «двойная» продажа квартир.
  3. Снижены риски срывов срока сдачи домов.
  4. Снижены риски использования денег дольщиков на иные цели.
  5. Повышены гарантии получения возмещения денежных средств или объекта недвижимости в случае банкротства застройщика.

Общий обзор Федерального закона о долевом строительстве №214

Настоящая редакция законодательного документа содержит в себе 27 статей, три из которых утратили силу. Комментарии к основным положениям приведены ниже. Их нужно знать и понимать, если вы собираетесь участвовать в долевом строительстве и покупать себе квартиру в строящемся доме.

Ст. 1. В данной статье раскрывается суть отношений между строительной компанией и гражданами. Застройщик вправе привлекать средства населения на строительство жилых многоквартирных домов, а физические лица вправе вкладывать свои финансы и быть участниками долевого строительства. После окончания строительства и сдачи дома, дольщик приобретает законные права на купленную квартиру.

Отношения между сторонами могут быть закреплены тремя видами соглашений:

  1. Договором долевого участия (ДДУ).
  2. Договором участия в ЖСК (членство в жилищно-строительном кооперативе).
  3. Путем выпуска и приобретения жилищных сертификатов.
Важно! Положения ФЗ №214 об участии в долевом строительстве не распространяются на отношения строительной организации и предпринимателей, которые выступают инвесторами. Их взаимодействие регулируется ГК РФ и законом об инвестиционной деятельности.

Федеральный закон №214

Ст. 2. Вторая статья в пунктах 1, 2  и 3 раскрывает суть понятий, которые в дальнейшем используются в ФЗ:

  1. Застройщик – хозяйственный субъект.
  2. Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, которое должно быть передано покупателю, участнику долевого строительства, после сдачи дома в эксплуатацию.
  3. Уполномоченный банк – учреждение, созданное по целевому назначению, для контроля финансовых расходов в ходе ведения стройки.

Ст. 3. освещает основания, на которых у застройщика появляются права на привлечение денег дольщиков для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:

  1. Обязательное наличие разрешения на строительство, полученное в установленном законом порядке.
  2. Публикация проектной декларации и обеспечение доступа к нему для дольщиков.
  3. Наличие права собственности на землю, на которой будет возводиться жилой объект (аренда, субаренда, долгосрочная аренда).
Читайте также:  Особенности расторжения ДДУ по инициативе дольщика или застройщика

Также в данной статье рассматриваются требования к застройщикам, порядок финансовых расчетов через единый расчетный счет в уполномоченном банке и порядок предоставления бухгалтерской отчетности.

Ст. 4. Четвертая статья ФЗ 214 касается ДДУ (договора о долевом участии). Здесь разъясняется, что суть договора в том, что одна сторона обязуется построить дом и передать его, а вторая сторона обязуется уплатить полную стоимость в установленные сроки.

Важно! По закону ФЗ 214 ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии пунктом 3 статьи 4.

Также освещается перечень требований к информации, которую должен содержать ДДУ.

Договор долевого участия

Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Задать вопрос
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Ст. 5. Цена договора. Здесь приводится формула для расчета стоимости договора (произведение цены единицы площади и общей площади получаемой квартиры). Согласно пункту 2, цена договора не может быть изменена после подписания ДДУ, если это не предусмотрено договором или не одобрено обеими сторонами сделки. Важным моментом является пункт 3, в котором обозначено, что дольщик должен вносить сумму (всю или по долям) только после государственной регистрации ДДУ. Если застройщик просит деньги раньше, то это прямое нарушение закона.

Ст. 6. Шестая статья касается сроков сдачи построенного объекта застройщиком:

  1. П. 1 указывает на то, что застройщик должен предоставить жилье дольщику в указанные в договоре сроки.
  2. П. 2 разъясняет права дольщика потребовать с застройщика неустойку за срывы сроков сдачи объекта.
  3. П. 3 предупреждает застройщика о необходимости отправить письменное уведомление дольщику с просьбой изменить договор, если компания понимает, что не уложится в сроки.

Ст. 7. Статья седьмая регламентирует права дольщика на получение гарантий на построенный и сданный объект. Застройщик должен передать жилье в соответствующем качестве, предусмотренном в договоре. Если обнаружены существенные недостатки, дольщик вправе потребовать с застройщика:

  1. Устранения недостатков в разумные сроки.
  2. Возмещения расходов на собственные ремонтные работы по устранению обнаруженного дефекта.
  3. Соразмерного уменьшения цены договора и возврата денежных средств.

Если строительная компания нарушит сроки устранения дефектов или откажется их исправлять, покупатель может потребовать неустойку в судебном порядке.

Потребовать неустойку в судебном порядке

Ст. 8. рассматривает порядок передачи жилого объекта покупателю после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Ст. 9. В данной статье рассматриваются условия, порядок и основания для одностороннего расторжения типового ДДУ одной из сторон.

Ст. 10. гласит о том, что в случае нарушения каких-либо условий договора с одной из сторон, нарушитель должен уплатить штрафы, пени и неустойки другой стороне, а также возместить причиненные убытки в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.

Ст. 11. Одиннадцатая статья касается вопросов переуступки прав требований на жилой объект. Иными словами, устанавливает порядок и нормы продажи недостроенного объекта другому лицу. Дольщик может продать свою недостроенную квартиру (то есть уступить права требования) только в следующих случаях:

  1. После уплаты полной стоимости договора или при одновременном переводе своего долга на нового покупателя.
  2. Только после государственной регистрации ДДУ.
  3. До подписания акта приема и передачи построенного объекта.

Договор переуступки прав требования регистрируется в государственных органах в установленном законом порядке.

Ст. 12. Об исполнении обязательств. Со стороны строительной компании обязанности считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, со стороны дольщика – с момента внесения всей суммы договора.

Ст. 13. и ст. 14. регулируют вопросы обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

Читайте также:  Правила предоставления отчетов от застройщика долевого строительства

Ст. 15. – ст. 18 регламентируют порядок использования застройщиком полученных на долевое строительство средств через расчетный счет ЭСКРОУ в уполномоченном банке.

Ст. 19 – ст. 21. В данных статьях расписаны содержание и порядок обнародования проектной декларации и информации о застройщике.

Ст. 23. касается порядка государственного регулирования и контроля деятельности застройщика уполномоченными органами.

Контроль деятельности застройщика

Важные изменения в законе о долевом строительстве

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к федеральному закону 214 о долевом участии в строительстве, принятые на основании закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Текст правки по ФЗ-№218 подписан и принят 29 июля 2017 года.

Важно! Нововведения в законодательстве коснутся тех застройщиков, которые получат разрешение на строительство после 1.07.2018. К регулированию правовых отношений между застройщиком и дольщиком, возникших до 1 июля 2018 года, будут применять нормы настоящего закона без поправок.

Краткий обзор изменений:

  1. В качестве застройщика может вести деятельность хозяйственное общество с опытом не менее 3-лет в области долевого строительства и имеющий площадь построенных объектов не менее 10000 кв. м.
  2. Строительная компания может получить только одно разрешение на строительство в один период (это не противоречит получению разрешения строительства на комплекс домов).
  3. Организация, выступающая в качестве застройщика, обязана иметь уставной капитал в размере не менее 10% от проектной стоимости возводимого объекта.
  4. Финансовые расчеты между застройщиком и дольщиком, а также застройщиком и техническим заказчиком и генеральным подрядчиком регулируются через уполномоченный банк, созданный специально для таких целей.
  5. У строительной компании не должно быть долговых обязательств, не касающихся конкретного проекта. Допустимые долги по иным обязательствам – не более 1% от стоимости строительства.
  6. Строительная компания обязана вносить взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости ДДУ с каждым дольщиком. Взнос оплачивается до регистрации договора долевого участия в государственных органах.
  7. Расход финансовых средств застройщиком строго контролируется уполномоченными органами. Деньги дольщиков могут быть направлены на следующие статьи расходов:
  • на взносы в компенсационный фонд;
  • на возврат и компенсацию средств дольщику при разных обстоятельствах;
  • на оплату труда рабочих и отчисления подоходного налога, а также страховых взносов за работников;
  • оплата иных потребностей: рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды жилья для рабочих и покрытие расходов, связанных с поддержанием деятельности строительной компании.

Финансовые расчеты регулируются через банк

Застройщику запрещено заниматься любой иной деятельностью, не связанной с выполнением обязательств по конкретному строительному проекту.

Настоящий федеральный закон ФЗ №214 об участии в долевом строительстве постоянно корректируется с целью обеспечения справедливой защиты прав и интересов дольщиков. Теперь все расчеты будут прозрачными, у дольщика есть доступ ко всем интересующим его документам. Покупатели могут быть уверены в том, что их деньги уйдут по назначению, а не исчезнут бесследно. Мелкие строительные компании покинут рынок долевого строительства, останутся только конкурентоспособные застройщики, что гарантирует получение дольщиками собственного жилья в установленные сроки. При нарушении условий договора потребители всесторонне защищены законом и имеют право на возврат средств и компенсации различного рода. Как скажутся новые правки в законопроекте после вступления в силу на стоимости квартир, первичном рынке недвижимости и уровне жизни населения, покажет время.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
59

Добавить комментарий




Наверх