Навигация по сайту

Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Цены на рынке недвижимости, особенно в больших городах, на сегодняшний день по-прежнему остаются заоблачными и неподъемными для большинства граждан. Чтобы стать счастливым обладателем квадратных метров, многие ищут наиболее оптимальные варианты, которые удовлетворили бы их не только ценовой категорией, но и качеством, то есть развитой инфраструктурой, хорошим транспортным разрешением, практичной и удобной планировкой и т.д. Жилье в новостройке – что может быть лучше? Оно удовлетворяет практически все запросы потенциальных покупателей, а учитывая стоимость квадратных метров на начальном этапе строительства («на этапе котлована»), то и вообще беспроигрышный вариант. Поэтому в последнее время приобретение недвижимости на первичном рынке стало столь популярным и квартиры быстро разбирают, но есть еще продажа квартиры по переуступке – отличный вариант для приобретения собственного уютного гнездышка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Приобретение собственного жилья

Что это значит – продажа по переуступке

Многие не знают, что такое продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав. Для возведения многоэтажного дома, строительной фирме необходимы средства, поэтому она привлекает инвесторов, которые вкладывают в строительство свои деньги, а взамен получают на руки договор долевого участия, который дает им право на получение квартиры в этом же доме после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. Инвесторами в данном случае могут быть как юридические лица (бизнесмены), так и физические лица (обычные люди).

Каждый инвестор, вкладывая свои средства в строительство дома, преследует какие-то личные цели. Для бизнесменов покупка квартиры еще в момент заложения фундамента – выгодная и весьма прибыльная сделка, поскольку по мере возведения дома снижаются возможные риски, а цена квадратных метров стремительно вырастает. Они вкладывают одну сумму, а потом при переуступке объекта, получают в разы больше. Самый выгодный для них вариант – приобретение квартиры у застройщика еще в начале возведения дома и продажа готовой квартиры после завершения строительства с полным пакетом документов (выписка из ЕГРП о праве собственности и др.).

Не только предприниматели покупают квартиры у застройщика, но и простые люди, которым этот вариант является более доступным из всех возможных. Ведь обзавестись жильем таким способом можно в разы дешевле и многих даже не останавливает тот факт, что придется ждать несколько лет, чтобы въехать в свою новую квартиру. Но бывают случаи, когда и простые люди продают квартиру в строящемся доме по переуступке. Причины для этого может быть самыми разнообразными – переезд в другую страну, сложная финансовая ситуация, необходимость выплачивать кредит, семейные обстоятельства и др.

Продажа объекта недвижимости по переуступке отличается от обычной продажи квартиры тем, что в первом случае продается не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства, а во втором случае продается именно квартира в уже сданном в эксплуатацию доме. Если при обычной продаже оформляется один тип договора (купля-продажа), то при переуступке – другой тип соглашения (об уступке прав требования) с обязательной передачей покупателю оригинала основного договора долевого участия (ДДУ). Данное соглашение о переуступке имеет официальное название – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

Важно! Договор цессии может заключаться неограниченное количество раз до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Как продать квартиру по переуступке

Порядок и процедура продажи квартиры в строящемся доме по переуступке прав собственности регламентируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», принятым в декабре 2004 года. Этот законодательный акт не обязывает получать разрешение застройщика на заключение договора цессии, но часто строительные компании вносят этот пункт в раздел обязательств дольщиков в ДДУ. Это означает, что продать объект до сдачи дома по переуступке можно только с письменного согласия застройщика.

Федеральный Закон позволяет проигнорировать этот требование, но это будет расцениваться как нарушение условий договора и в конечном итоге цессионарий может остаться ни с чем. К тому же чаще всего строительные фирмы не препятствуют своим дольщикам переуступать права собственности и весьма охотно дают свое согласие.

Внимание! Если дольщик заключил с застройщиком предварительный договор долевого участия (ПДДУ), а не ДДУ, то он не имеет права переуступать объект, поскольку такое соглашение (ПДДУ) не наделяет его правом требования. В данном случае застройщик только обязывает себя заключить ДДУ с дольщиком в ближайшем будущем, что не гарантирует того, что договор в конечном итоге будет заключен.

В построенном доме

Необязательно покупка жилой недвижимости по переуступке должна производиться в недостроенном доме. Этот вариант также возможен и после завершенного строительства. Обычно возведение дома – это только половина дела. Застройщику необходимо еще подготовить дом к сдаче в эксплуатацию – решить все юридические вопросы, собрать и подготовить необходимую документацию и т.д. Все это занимает довольно много времени, иногда может затянуться на полгода – год. Пока не будет составлен акт приема-передачи дома, то есть он не будет введен в эксплуатацию, остается действительным договор долевого участия, согласно с которым продавать квартиру по переуступке можно много раз.

Читайте также:  Что делать дольщику при банкротстве застройщика при долевом строительстве по ДДУ

Составлен акт приема передачи дома

Но сразу после того, как дом будет сдан, начнется процесс оформления прав собственности на квартиру по ДДУ и тогда ее продать будет невозможно до тех пор, пока дольщик не получит на руки свидетельство о праве собственности на объект жилой недвижимости. Но тогда он уже не сможет продать по переуступке, поскольку такая сделка будет считаться чистой продажей и оформляться договором купли-продажи.

При долевом участии

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома дает право участникам (дольщикам) на получение квартиры после введения здания в эксплуатацию. Этот способ покупки недвижимости пользуется огромным спросом, ведь лучше подождать пару-тройку лет, но хорошо сэкономить на покупке жилья на начальном этапе строительства.

Если продавать готовую квартиру, имя свидетельство о праве собственности на нее, нужно заключать договор о купле-продаже недвижимости, то при покупке квартиры в строящемся доме, заключается ДДУ, порядок составления и правила оформления которого, регламентируются российским законодательством. Это соглашение наделяет дольщика правом получения объекта недвижимости с последующим оформлением прав собственности на него.

После сдачи дома в эксплуатацию, дольщик осматривает квартиру и на основании результатов осмотра составляется акт приема-передачи. Именно этот документ дает право на оформление квартиры в свою собственность. Если до этого момента дольщик решил продать объект по переуступке, то по факту ДДУ остается действительным, а меняется просто будущий собственник квартиры. Причем он приобретает все те же права и обязанности, которыми был наделен его предшественник, то есть цедент (продавец квартиры по переуступке).

Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Задать вопрос
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Продавая жилье по уступке прав, цедент не может гарантировать, что цессионарий в конечном итоге все-таки получит свою квартиру, поскольку всю ответственность за выполнение обязательств строительной фирмы, определенные ДДУ, несет именно застройщик, а не цедент. Поэтому при переуступке квартиры остаются все те же риски, какие были и при основном договоре.

Продавать жилье по уступке прав

Продажа недвижимости по переуступке возможна только когда дольщик полностью выплатил стоимость квартиры застройщику, но на практике часто встречаются случаи, когда цессионарий, покупая таким способом недвижимость, также приобретает и обязательство погасить остаток долга за квартиру. Этот момент обязательно должен присутствовать в условиях договора цессии. Иногда о наличии задолженности перед застройщиком цедент может умолчать, тогда цессионарий может получить не только право собственности на будущую квартиру, но и долги по ней. Чтобы избежать этих неприятностей, необходимо перед заключением договора цессии тщательно проверить застройщика, цедента и сам объект на предмет наличия задолженностей или других обременений.

В строящемся жилье

Продажа квартир по переуступке в большинстве случаев осуществляется частными инвесторами, то есть бизнесменами, деятельность которых заключается во вложении средств в прибыльное дело с целью получения финансовой выгоды. А выгода от участия в долевом строительстве с последующей продажей квартир по переуступке более, чем очевидна.

Инвесторы, вкладывая свои средства в строительство дома взамен на право получения квартиры в собственность, осознанно идут на высокий риск. Ведь строительство может быть «заморожено», приостановлено на неопределенный срок, тянуться десятками лет, застройщик может оказаться банкротом и т.д. Никто от этого не застрахован.

Но по мере продвижения строительства, на каждом последующем его этапе, риски уменьшаются, шансы на успешное завершение строительства возрастают, а вместе с ними и растет цена. Если инвесторы вкладывают в возведение дома одну сумму, то при продаже объекта на последних этапах стройки, они получают в разы большую. Это их плата не только за ожидание, но и за риск, ведь они могли вообще ничего не получить, даже не вернуть обратно то, что вложили, случись какая непредвиденная ситуация (банкротство компании или еще что-то).

Сумма на возведение дома

В ипотеку

Несмотря на сравнительно низкие цены на квартиры, продающиеся по переуступке, часто и эта сумма остается неподъемной для большинства среднестатистических граждан. Но многие банки идут навстречу и предлагают оформить ипотечный кредит на первичное жилье и на очень выгодных условиях для заемщика. Для большинства граждан покупка жилья в кредит – единственный выход из сложившейся ситуации и оптимальное решение жилищных проблем. Поэтому такое явление как приобретение жилой недвижимости в ипотеку достаточно распространенное на территории России, и не только.

Читайте также:  Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ - как рассчитать пени за просрочку

Многие банковские учреждения охотно одобряют кредит, даже если квартира покупается по переуступке. Но нужно понимать, что выдавая столь огромную сумму взаймы, банк сильно рискует, причем не меньше чем цессионарий.

Если закладная на готовую квартиру хоть как-то могла гарантировать финучреждению возмещение убытков в случае потери платежеспособности клиентом, то закладная на квартиру в еще недостроенном доме не может дать таких гарантий. В случае, когда заемщик в силу сложившихся обстоятельств престает платить кредит, а застройщик обанкротился, банк рискует просто остаться ни с чем и понести огромные убытки.

Поэтому банки более охотно выдают ипотечные кредиты на первичное жилье только в тех случаях, когда застройщиком является проверенная и надежная строительная компания, а процесс возведения дома находится на завершающих этапах строительства. Покупка квартиры по переуступке в ипотечный кредит может являться своего рода дополнительной гарантией для цессионариев, поскольку финансовое учреждение одобрит только тот кредит, если застройщик – фирма, с которой банк вплотную сотрудничает. Это значит, что строительная компания проверена и ей можно доверять.

Как оформить продажу

Купить недвижимость проще, чем продать. Для покупки необходимо просто присутствовать при заключении сделки и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение объекта. А вот для продавца (цедента) этот процесс достаточно трудоемкий и затратный по времени.

Чтобы продать квартиру в новостройке по договору цессии, цеденту необходимо:

  1. В письменном виде сообщить руководству строительной фирмы о своих намерениях переуступить права собственности.
  2. Дождаться письменного согласия застройщика на проведение сделки (часто такое согласие стоит немалых денег, как компенсация строительной фирме за предоставленные неудобства).
  3. Подать официальный запрос о получении справки от застройщика об отсутствии перед ним задолженности и о проведении полного расчета.
  4. Обратиться в органы Росреестра или МФЦ и взять выписку из государственного реестра (ЕГРП).
  5. Если ДДУ оформлялся в браке, то цедент также должен получить нотариально заверенное письменное согласие на продажу от своего супруга(и).
  6. Подать запрос в банк о произведенных расчетах с застройщиком и о погашении задолженности перед ним (если для участия в долевом строительстве привлекались кредитные средства).
  7. Собрать пакет необходимых документов и заключить сделку.

Собрать пакет необходимых документов

Важно! Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП. В противном случае он является недействительным. Поскольку переуступка прав по сути представляет собой смену дольщика, то договор переуступки права также должен пройти государственную регистрацию.

Список документов для заключения договора цессии

Как и для заключения любой сделки с недвижимостью, при оформлении цессии понадобятся следующие документы:

  • паспорт цедента;
  • согласие супруга(и) заверенное нотариусом;
  • согласие руководства строительной компании на осуществление сделки;
  • чеки и квитанции о произведенном расчете с застройщиком;
  • справка с банка об отсутствии задолженности (подтверждающий документ, что на объекте нет никакого обременения);
  • оригинал выписки из Росреестра;
  • оригинал ДДУ;
  • договора об осуществленных ранее переуступках (в случае, если квартира в такой способ продавалась не раз);
  • акты приема-передачи документов (если было несколько переуступок) и другие по необходимости.

Налоги при продаже по переуступке прав требования

Согласно Налоговому Кодексу РФ каждый дееспособный гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех своих доходов, которым собственно и является сумма, вырученная за продажу квартиры по переуступке. Размер налоговой ставки составляет 13% от суммы прибыли.

Если цедент переуступил свои права на недвижимость в том же году, в котором был заключен договор долевого участия между ним и застройщиком, то базой для налогообложения является не сумма с продажи объекта, а разница между суммой приобретения и суммой продажи. В случае, когда выручка от продажи по переуступке оказалась ниже, чем общие расходы на участие в долевом строительстве, то НДФЛ не взимается.

Также согласно российскому налоговому законодательству, каждый гражданин имеет право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при оформлении сделки с недвижимостью. Благодаря этой налоговой льготе можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
48

Добавить комментарий




Наверх