Навигация по сайту

Продажа квартиры по переуступке ДДУ

Когда строительство жилого многоквартирного дома не завершено, а продать квартиру нужно, стороны сделки производят переуступку прав по договору долевого участия. Делается это потому что дольщик не является хозяином жилья до момента подписания акта приема-передачи до окончания стройки. Он является лишь инвестором, располагает своими правами участника ДДУ, поэтому именно их может переуступить, т.е. продать.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Переуступку прав по ДДУ также называют договором цессии, стороны именуются: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Юридически это не совсем верно, так как при подписании этого документа новый дольщик получает не только вытекающие из ДДУ права, но и обязанности инвестора.

Продажа квартиры по переуступке

Нормативной базой данной сделки являются 11-ая статья Федерального Закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости» и 24-ая Глава Гражданского Кодекса Российской Федерации «Перемена лиц в обязательстве». Процедура переуступки достаточно распространена на рынке, так как предоставляет возможность обойти продолжительный процесс оформления квартиры в собственность.

Варианты оформления переуступки в долевом строительстве

Существует два способа сменить собственника строящейся квартиры:

  1. Заключив предварительный контракт на продажу жилья.
  2. Оформив классический договор переуступки по ДДУ.

Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но пользоваться этим способом не рекомендуется. По факту происходит не переуступка прав по договору долевого участия, а стороны договариваются о том, что после окончания строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры. До этого продавец еще должен официально войти в права собственности объекта недвижимости. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:

  1. По данному контракту вы не приобретаете права инвестора стройки МКД, а лишь получаете заверение в том, что квартиру вам продадут после окончания строительства.
  2. Проверить, существует ли обременение по этой квартире (оформлена квартира через ипотечный кредит или находится в залоге по другим причинам), вы не сможете.
  3. Если начнутся проблемы с застройщиком, не получится отстаивать свои права в суде, либо других инстанциях. Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.
  4. Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.

Несмотря на большое количество минусов при оформлении переуступки квартиры путем предварительной ее продажи новому владельцу, этот вариант до сих пор не запрещен законодательно. Для покупателя он нежелателен и возможен лишь при максимальной уверенности в добропорядочности продавца.

Переуступка прав участника ДДУ

Этот способ продать или купить права на будущую собственность отличается продолжительностью оформления и наличием сразу нескольких этапов его проведения. Но покупатель в данном случае будет защищен нормами ФЗ-214 и будет иметь полноценные права дольщика.

Важно! Строительная компания, которая возводит МКД, выступает обязательной третьей стороной сделки. Согласие застройщика на переход прав требования по договору ДДУ к другому лицу – обязательное условие сделки по переуступке имущественных прав. Если соглашение девелопера не будет получено, а имущественные права будут переуступлены – такой контракт могут признать недействительным в судебном порядке.

Главным плюсом оформления договора цессии является то, что смену будущего собственника квартиры контролирует Росреестр. Регистрация переуступки прав по договору долевого участия сразу на нескольких лиц исключается, эта схема намного более безопасна для покупателя.

Читайте также:  Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ - как рассчитать пени за просрочку

Существуют и некоторые минусы проведения переуступки таким образом:

  1. Процесс оформления достаточно длителен, особенно если переуступаемая квартира приобреталась через ипотеку.
  2. Требуется участие компании-застройщика. Некоторые строительные компанию эту опцию делают платной, законодательство не запрещает им устанавливать подобные поборы.

Как не стать жертвой мошенников

Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Задать вопрос
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Как оформляется договор переуступки имущественных прав

Чтобы правильно подготовиться к проведению сделки, продавцу и покупателю нужно пройти несколько этапов:

  1. Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
  2. Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
  3. Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
  4. В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
  5. Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.

После проведения вышеуказанных действий стороны подписывают договор цессии. Затем он направляется на регистрацию в МФЦ (многофункциональный центр оказания государственных услуг населению) или в Управление Росреестра. Уже через 10 дней можно получить справку об успешной регистрации вашей сделки.

На что обратить внимание покупателю при заключении договора цессии

Чтобы не подвергаться риску непрофессиональных или противозаконных действий со стороны третьих лиц, приобретающему права на жилой объект по ДДУ покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Убедиться, что застройщик – это официально зарегистрированное юридическое лицо. Лучше всего, если данная строительная компания имеет богатый и успешный опыт возведения и сдачи в эксплуатацию подобных объектов.
  2. Проверить, имеется ли официальное разрешение на постройку МКД.
  3. Ознакомиться с проектной документацией на возводящийся объект. Подробная информация должна содержаться на сайте девелопера.
  4. Выяснить, на каких правах застройщик проводит работы на этом участке. Земля должна находиться в собственности у строительной компании или быть арендована у муниципалитета. Срок договора аренды должен стартовать от 3-х лет.
  5. Изучить изначальный ДДУ, убедиться что все его подписанты присутствуют и в контракте на перерегистрацию прав по договору долевого участия.

На что обратить внимание

Что обязательно должно присутствовать в договоре переуступки

Покупатель должен внимательно изучить документ и проверить его на содержание обязательных пунктов, касающихся информации о:

  1. Реквизитах сторон контракта. Ф.И.О. текущего и будущего собственника прав. Наименование, адрес, банковские счета, Ф.И.О. должностного лица компании-застройщика.
  2. Если жилье приобреталось в ипотеку – банк должен стать стороной договора уступки прав.
  3. Согласии девелопера на проводимую сделку перехода прав на имущество.
  4. Дате подписания договора цессии.
  5. Порядке оплаты. Сумма передаваемых средств и срок платежа должны быть зафиксированы.
  6. Гарантиях продавца о том, что квартира не находится в залоге или под арестом.

Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке

В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
  2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
  3. Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
  4. В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.
Читайте также:  Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на что обратить внимание

Нужно получить согласие банка

Некоторые особенности регистрации договора цессии

Процесс переуступки достаточно трудоемок и содержит немало юридических тонкостей. Для покупателя не станет лишним зарегистрировать его у нотариуса. Это стоит сделать потому, что представитель нотариальной конторы более подкован юридически и поможет разобраться с деталями сделки. Нотариальная регистрация договора цессии не гарантирует то, что продавец является добропорядочным гражданином, но поможет разобраться в нюансах сделки.

Исключение двойной продажи квартиры подтверждается регистрацией контракта уступки имущественных прав по ДДУ в государственных органах. Сделать это можно в Управлении Росреестра или в любом Многофункциональном центре оказания услуг населению. Чтобы провести процедуру регистрации, потребуется предоставить следующие документы:

  1. Оригиналы паспортов сторон договора.
  2. Справку о том, что на квартиру не наложены никакие обременения в виде залога или ареста.
  3. Договор переуступки имущественных прав, сторонами которого являются: строительная компания, покупатель, продавец (возможно дополнительное участие в контракте третьих лиц: банка, поручителей и т.п.).
  4. Справку или другой документ, подтверждающий согласие банковского учреждения на проведение сделки в том случае, если первоначальный дольщик оплачивал взносы по ДДУ с помощью ипотечного кредита.
  5. Изначальный договор долевого участия, заключенный застройщиком и продавцом имущества.

Договор долевого участия

Налогообложение договоров переуступки имущественных прав

Еще несколько лет назад инвесторы активно использовали схему продажи недвижимости на стадии окончания строительства, когда имущественные права переуступались новому владельцу, а подоходный налог не платился. Государство пресекло данную схему уклонения от налогообложения. Теперь если физическое лицо продает квартиру или другой объект недвижимости, который находился в его владении не больше трех лет, оно обязано уплатить НДФЛ (налог с доходов физлиц) в бюджет.

Резиденты и нерезиденты Российской Федерации платят налог при переуступке по разным ставкам:

  • граждане РФ платят 13%;
  • резиденты других государств – 30%.

Базой налогообложения в данном случае является разница между ценой приобретения квартиры на начальном этапе строительства и ее продажной стоимостью на текущий момент, зафиксированной в договоре переуступки. Т.е. налог с доходов платится только с доли прибыли, которую получает инвестор.

Налоговые обязательства при переуступке появляются только у продающей недвижимость стороны. Уже после окончания строительства, когда новый владелец подпишет акт приемки-передачи жилплощади, зарегистрирует его и станет полноценным владельцем реальных квадратных метров, он будет обязан уплачивать налог на недвижимость согласно установленным в регионе его проживания ставкам.

Продавец по итогам календарного года обязан включить полученную маржу в состав своих совокупных доходов и подать в районную налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Инспектор проверит правильность заполнения документа и подтвердит рассчитанный налог. Его нужно будет уплатить до 30 апреля следующего за годом оформления переуступки по ДДУ годом.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
87

Добавить комментарий




Наверх