Страхование долевого участия в строительстве
Приобретение жилой недвижимости от застройщика по договору ДДУ является хоть и более выгодным, но рисковым способом покупки квартиры. Чтобы повысить безопасность подобных сделок, правительство РФ на законодательном уровне обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков. Страхование ДДУ – это обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН, а соответственно обрести юридическую силу.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Застройщик при заключении соглашения об участии в долевом строительстве оформляет договор страхования с одной из страховых компаний. Он страхует свою ответственность перед дольщиками. Это значит, что в случае наступления обстоятельств, предусмотренных условиями страховки, страховая компания в полном объеме компенсирует их потери – сумму, вложенную в строительство жилого дома.
Страхованием в долевом строительстве занимаются:
-
- Банковские учреждения.
- Страховые компании.
- Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ).
- Фонд защиты прав граждан.
Вопросы страхования ответственности застройщика в долевом строительстве регулируются российским законодательством:
- Федеральным Законом №214 «Об участии в долевом строительстве…».
- Федеральным Законом №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…» (от 29.07.2017 г.).
Последний законодательный акт был принят только в середине 2017 года. Целью разработки и принятия его являлось кардинальное изменение отечественной системы страхования. Согласно этому закону страхованием договоров ДДУ должен заниматься исключительно созданный Минстроем Фонда защиты прав граждан. Но в этом же нормативно-правовом акте идет речь о том, что оформить страховку в Фонде можно только тем застройщикам, которые заключили свой первый договор долевого участия и зарегистрировали его в 2017 году.
Выходит, что новый закон №218 применим только к недавно созданным компаниям-застройщикам. Для фирм, работающих на рынке долевого строительства уже много лет, все еще действуют нормы закона №214, согласно которому страховать свою ответственность перед дольщиками застройщики могут в банке, страховой организации и в ОВСЗ.
Где можно оформить страховку
Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве можно осуществить:
- в любой страховой компании, которая отвечает определенным требованиям, установленных законодательством РФ и занимающейся этим видом страхования;
- в любом банковском учреждении, занимающемся страхованием таких договоров (оформляется поручительство).
Страховать ДДУ могут те страховые фирмы, которые отвечают ряду требований, перечисленных в пунктах 26-50 статьи 25 218-ФЗ, а именно:
- заниматься страховой деятельностью дольше пяти лет;
- иметь собственные средства на счетах на сумму не меньшую, чем 1 млрд. руб.;
- не иметь предпосылок для ближайшего наступления банкротства застройщика др.
Согласно этому законодательному акту застройщик обязан поставить в известность участников долевого строительства о том, в какой компании был оформлен договор страхования.
О банковском поручительстве и требованиях к его оформлению подробно расписано в пунктах 17-25 статьи 25 этого же закона. Среди основных требований к банкам-поручителям стоит выделить:
- обязательное наличие лицензии на осуществление банковской деятельности и оказание банковских услуг;
- осуществление кредитно-финансовой деятельности дольше пяти лет;
- уставной капитал банковского учреждения должен превышать сумму в 200 млн. рублей;
- наличие собственных средств у банка в размере не меньше одного миллиарда рублей;
- быть включенным в реестр банковских учреждений и состоять на учете в системе страхования вкладов и др.
Независимо от того, кто застраховал ДДУ – банк или страховая компания, при наступлении страхового случая для получения страховой выплаты дольщикам необходимо обратиться в суд. Только по решению суда дольщики будут внесены в реестр требований кредиторов, на основании чего страховщик выплатит страховку участникам долевого строительства.
Несмотря на то что большинство застройщиков предпочитают страховать долевое строительство именно в страховых компаниях, а не в банках, на практике им приходится сталкиваться с определенными сложностями. Они заключаются в отсутствии выбора страховщика. Это связанно со следующими факторами:
- Масштабами страховой организации. Только компании-гиганты, имеющие огромный собственный капитал и многочисленный штат высококвалифицированных сотрудников в состоянии взвалить на себя столь огромную ответственность как возмещение ущерба дольщикам. Более того заблаговременно оценить все возможные риски в долевом строительстве физически невозможно.
- Соответствием компании требованиям российского законодательства. В новом законе №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…», а именно в пункте 26 статьи 25 данного нормативно-правового акта перечислены все требования к страховым компаниям, которые могут страховать участие в долевом строительстве. Требования достаточно жесткие, поэтому данный вид страхования под силу лишь некоторым ведущим страховым организациям.
Чтобы минимизировать свои риски, страховые компании практикуют страхование каждой квартиры отдельно, а не целого объекта (многоквартирного дома). Таким образом, застройщики получают «зеленый свет» для государственной регистрации ДДУ. Страховщики в случае наступления страхового случая относительно конкретной квартиры или нескольких жилых помещений существенно снижают размер страховых выплат, а соответственно и свои статьи расходов.
При страховании каждой отдельной квартиры в многоквартирном доме между страховщиком и застройщиком заключается договор страхования по каждому объекту. В основном срок действия страховки превышает дату введения дома в эксплуатацию. За это время дольщики имеют право обратиться за страховой выплатой, если они понесли убытки в результате наступления одного из оговоренных в соглашении страховых случаев. Получение страховой выплаты участником долевого строительства влечет за собой утрату ним права на получение жилья после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Какие риски страхуются
Предугадать и просчитать все возможные риски, которые могут возникнуть при долевом строительстве, нереально. Поэтому страховщики, пытаясь снизить свою ответственность перед дольщиками, стараются прописывать в страховом соглашении полный перечень рисков, которые относятся к страховым случаям. Этот список составляется индивидуально в каждом конкретном случае с учетом всех особенностей, но стоит выделить наиболее распространенные страховые случаи, наступление которых является основанием для осуществления страховых выплат:
- срыв застройщиком оговоренных в ДДУ сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- двойная продажа (когда застройщик продал одну квартиру сразу нескольким дольщикам);
- признание строительной компании-застройщика в судебном порядке банкротом;
- уничтожение всего многоквартирного дома или квартиры (если страховщик оформлял страховку на каждую квартиру отдельно);
- наличие серьезных препятствий для государственной регистрации права собственности на жилье в новостройке (к примеру, «замороженное» строительство или невыполнение застройщиком ряда обязательных для начала регистрации условий);
- подорожание квадратных метров или увеличение общей площади квартиры, что повлекло за собой необходимость осуществления доплаты за жилище.
Страховой полис позволяет обезопасить покупку квартиры по ДДУ. Он гарантирует либо получение жилья в готовом доме, либо возврат вложенных дольщиками средств. Но существует ряд существенных рисков, которые страховщики отказываются страховать и рассчитывать дольщикам на возмещение ущерба в случае их наступления не стоит. К нестрахуемым рискам относят:
- осуществление деятельности застройщиком на незаконных основаниях (лицензия или разрешение на строительство/землю было получено не совсем законным путем или вовсе отсутствует);
- срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию сверх предусмотренных страховым договором отклонений;
- право собственности (или аренда) застройщика на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, оспаривается третьими лицами в судебном порядке;
- имело место нарушение одной из сторон (или обеими) условий ДДУ, норм законодательства РФ, уклонение от выполнения обязательств, что стало причиной признания соглашения недействительным по решению суда;
- принято решение (постановление) контролирующих государственных органов о прекращении (временной остановке) строительных работ и др.
Необходимые документы для страхования
Чтобы заключить страховое соглашение и застраховать долевое строительство, застройщику необходимо обратиться к страховщику и иметь при себе следующие бумаги:
- лицензию на осуществление деятельности;
- разрешение уполномоченных органов на строительство;
- документ, подтверждающий право пользования земельным участком (о праве собственности или договор аренды);
- учредительные документы компании;
- проектную документацию на будущую новостройку;
- техническое и экономическое обоснования предстоящих работ;
- перечень кредиторов (дольщиков);
- финансовая документация;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженностей у застройщика перед государством и финансово-кредитными организациями;
- договора долевого участия на каждого дольщика, указанного в перечне кредиторов.
Список документов может изменяться в зависимости от некоторых факторов. О необходимости представить дополнительные документы сообщит сотрудник страховой компании или менеджер банка в зависимости от того, где застройщик будет оформлять страховой полис.
Сколько стоит страховка долевого участия
Цена страхового полиса и тарифы на услуги страховых компаний при страховании долевого строительства определяются следующими факторами:
- состоятельность и репутация компании-застройщика – чем надежнее и известнее фирма, тем ниже цена (меньше риски для страховщика);
- месторасположение участка, на котором будет возводиться жилой многоквартирный дом – чем ближе к центру, тем дешевле, поскольку квартиры будут пользоваться огромным спросом;
- отсутствие «грехов» у застройщика в прошлом – наличие судебных тяжб, факты просрочек сдачи дома, невыполнения условий ДДУ существенно повышают риски страховой компании, а соответственно и стоимость страховки.
Стандартная стоимость страховки составляет в среднем 1% от стоимости объекта (или цены сделки, если речь идет о конкретной квартире или определенной доле в многоквартирном доме). Но при наличии негативных факторов (плохая деловая репутация, отдаленность участка для строительства, неизвестность застройщика) являются основанием для увеличения стоимости страхования в несколько раз.
Страхование долевого строительства повышает шансы дольщиков на получение новой квартиры в новостройке и в оговоренный в ДДУ срок. В случае невыполнения застройщиком своих прямых обязанностей, участники долевого строительства могут рассчитывать на страховые выплаты, которые покроют их финансовые потери.
Но не стоит забывать, что страховщики возместят убытки только в исключительных случаях, которые четко прописаны в договоре страхования. Во всех других ситуациях рассчитывать на компенсацию потерь не стоит. Поэтому нужно быть предельно осторожными и внимательными при выборе фирмы-застройщика, с которой планируется заключение ДДУ.