Навигация по сайту

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ — как рассчитать пени за просрочку

Отношения между застройщиком и дольщиком строго регулируются Федеральным законом ФЗ-№214 об участии в долевом строительстве, принятым 30.12.2004 г. Согласно законодательству, при нарушении условий договора как одной, так и другой стороной, пострадавшая сторона имеет право взыскать неустойку в судебном порядке. В судебной практике чаще всего рассматриваются дела по взысканию неустойки дольщиком с застройщика за срывы сроков сдачи построенного объекта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Взыскать неустойку в судебном порядке

Нередко граждане, которые не разбираются в юридических тонкостях судебного делопроизводства, обращаются за помощью к квалифицированным юристам и адвокатам для защиты своих интересов. Однако изучив информацию и разобравшись в законах, произвести расчет неустойки по ДДУ и взыскать неустойку с застройщика можно самостоятельно.

Что такое неустойка

Неустойка – это определенная денежная сумма, которую должен выплатить ответчик истцу при нарушении одного или нескольких пунктов договора ДДУ. Выплата компенсации назначается судом. Сумма будет зависеть от цены договора долевого строительства между дольщиком и застройщиком.

При нарушении сроков сдачи дома размер неустойки рассчитывается с применением единого коэффициента, установленного законом РФ. Коэффициент равняется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Начисляется неустойка за каждый день просрочки, начиная со следующего дня, идущего за датой сдачи объекта, указанного в договоре.

При вычислениях формула неустойки по ДДУ выглядит следующим образом: Стоимость договора*Количество дней просрочки*1/300*Ставка рефинансирования ЦБ.

Важно! Для физических лиц, в отличие от юридических лиц, размер выплаты увеличивается в два раза, то есть применяется коэффициент не 1/300, а 1/150.

Если срыв сроков сдачи дома произошел по причинам, не зависящим от застройщика, к ответственности он не привлекается, если докажет этот факт документально.

За что можно взыскать неустойку с застройщика

Вопросы взыскания неустойки регулируются договором долевого участия (ДДУ) и законодательными нормативными актами. Дольщик может взыскать в судебном порядке неустойку с застройщика в следующих случаях:

  1. При нарушении сроков сдачи построенного объекта.
  2. При нарушении сроков исполнения гарантийных обязательств (если в построенном и сданном доме обнаружены существенные дефекты, застройщик должен устранить их за определенный срок, установленный законом).
  3. При нарушении сроков выполнения отдельных требований дольщика (к примеру, дольщик получил квартиру не той площади, которая указывалась в договоре). В таком случае застройщик в установленный законом срок должен удовлетворить требования покупателя и предоставить ему жилье той площади, которая была оговорена изначально.
  4. При нарушении сроков возврата денежных средств дольщику в случае преждевременного расторжения ДДУ.

Неустойка по договору долевого строительства

Важно! При несвоевременной сдаче дома с застройщика взыскивается неустойка в виде твердой денежной суммы, которая рассчитывается по особой формуле с учетом количества просроченных дней. При нарушении сроков исполнения требований дольщика, неустойка начисляется в виде одного процента от стоимости сделки.

Что еще можно взыскать

В судебной практике часто встречаются иски с требованием выплаты вместе с неустойкой следующих видов компенсаций:

  1. Штрафа до 50% от суммы присужденной неустойки.
  2. Возмещения морального вреда, полученного из-за невозможности своевременно получить жилье.
  3. Возмещения расходов на судебные издержки истца (сюда можно посчитать и расходы на оформление нотариальной доверенности на представление интересов дольщика третьим лицом).

Взыскание неустойки по ДДУ и других видов компенсаций является правом потребителя. Он может взыскивать их с застройщика, а может и не взыскивать. Здесь нужно иметь в виду, что взыскание дополнительных компенсаций усложняет судебный процесс, поэтому действовать нужно в зависимости от сложившихся обстоятельств и предполагаемой суммы неустойки.

Законодательная база

Чтобы самостоятельно взыскать неустойку (пени) с застройщика, необходимо знать, какие законодательные акты и нормы регулируют вопросы, связанные с защитой прав дольщиков в качестве участника долевого строительства и в качестве потребителя. Нюансов очень много. Чтобы не совершить ошибок и не получить отказ суда во взыскании неустойки, нужно знать примерное содержание и суть следующих документов, на которые чаще всего ссылаются стороны судебного делопроизводства:

  1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ФЗ-№214 от 30.12.2004 г.
  2. Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» №2300-1 от 07.02.1992 г.
  3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
  4. Обзор практики разрешения судами споров, связанных с участием граждан в долевом строительстве, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.

Еще нужно тщательно изучить ДДУ (договор долевого участия в строительстве), так как он также регламентирует права и обязанности сторон и на него можно ссылаться в суде.

Как самостоятельно взыскать неустойку по ДДУ с застройщика

Судебный процесс по взысканию неустойки с застройщика при долевом строительстве имеет множество нюансов. Помните, что застройщик будет защищать свои интересы с помощью опытных юристов, которые постараются уменьшить размер выплат максимально. Поэтому истцу необходимо знать особенности подачи иска и ведения дела, от которых во многом будет зависеть успешность исхода дела. Успешность и положительный результат судебного разбирательства будут зависеть от следующих факторов:

  1. Правильность выбора судебной инстанции для подачи иска.
  2. Верный порядок действий дольщика.
  3. Правильный расчет размера неустойки.
  4. Объем требований истца.

Нужно понимать соразмерность требований дольщика с объемом нарушений условий договора застройщиком. Если срок сдачи дома затянулся на 2 недели, судебные разбирательства во многом не имеют смысла, так как неустойка будет небольшой, а времени и сил будет потрачено много. Поэтому нужно трезво оценивать свои возможности и шансы на успех, а также правильно определить обстоятельства, когда нужно обращаться к опытным юристам, а когда можно побороться за свои права самостоятельно.

Читайте также:  Что такое переуступка квартиры в новостройке

Куда обращаться

От того, какой суд будет вести дело, может зависеть размер неустойки: если в одном можно выиграть дело на 30 тысяч рублей, в другом можно получить 1 миллион рублей. Поэтому истец должен ориентироваться в вопросе, куда обращаться с иском.

В договоре долевого строительства обычно оговариваются понятия «договорная подсудность» или «исключительная подсудность», что означает разрешение возникших споров либо в указанном в договоре суде общей юрисдикции, либо во втором случае – в суде по месту нахождения постройки.

Договор долевого строительства

Истец имеет право подать иск в любой суд по собственному выбору, игнорируя указанные в договоре судебные инстанции. Такое право ему дают ГК РФ и Закон о защите прав потребителей, так как подобные дела квалифицируются как споры о защите прав потребителя, и закон будет на стороне физического лица – дольщика. Поэтому при попытке юристов со стороны застройщика привести доводы о том, что иск подан не в тот суд, вы можете сослаться на п.2 статьи 17 закона о правах потребителей.

Опытные юристы советуют подавать иск в суд именно по месту регистрации застройщика. Но перед подачей желательно изучить судебную практику и деятельность тех судебных инстанций, куда дольщик может подать иск (по месту нахождения постройки, по месту регистрации застройщика, по месту собственной регистрации и т.д.). Иногда есть смысл изменить подсудность на арбитражную или иную, так как в этих случаях можно получить неустойку больших размеров.

Порядок взыскания неустойки с застройщика

Для того чтобы начать судиться с застройщиком, особенно если вы решили дело вести самостоятельно, нужно знать, из каких этапов состоит весь процесс и не упустить важных шагов в судебном разбирательстве. Последовательность действий будет следующей:

  1. Истец составляет и отправляет письменную претензию застройщику для попытки досудебного урегулирования вопроса.
  2. Истец составляет судебный иск для взыскания неустойки по ДДУ и готовит все необходимые документы.
  3. В судебной инстанции принимают письменное обращение к суду и назначают дату заседания.
  4. В назначенный день проходит заседание.
  5. Оглашается предварительное решение по итогам рассмотрения дела.
  6. В течение 5-10 дней выносится окончательное решение.
  7. Через 30 дней решение вступает в законную силу, и истец получает исполнительный лист от суда. В этот период стороны могут обжаловать решение суда в апелляционном порядке.
  8. Исполнительный лист передается в службу судебных приставов, регистрируется, и открывается исполнительное делопроизводство по взысканию денег с застройщика.

Порядок взыскания неустойки

Процесс взыскания неустойки с застройщика по ДДУ состоит из двух этапов:

  1. Предъявление претензии.
  2. Судебное разбирательство.

Законом об участии в долевом строительстве установлено, что перед подачей иска в суд, дольщик обязан соблюсти особый претензионный порядок, и только после этого подавать иск в суд.

Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Задать вопрос
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Досудебное урегулирование

Соблюдение претензионного порядка оговаривается законом. Суть его заключается в том, что дольщик пишет письменную претензию и предоставляет ее застройщику, давая шанс погасить задолженность и урегулировать дело без суда. Только после этого можно подавать в суд.

При заполнении обязательно указываются следующие данные:

  1. Наименование и данные застройщика.
  2. Данные дольщика.
  3. Причины обращения к застройщику с письменной жалобой.
  4. Суть претензии.
  5. Требования (обычно требуется выплатить неустойку и дополнительные расходы дольщика).
  6. Сроки выполнения требований.
  7. Дата составления претензии.

Претензия об уплате суммы неустойки

В нем дольщик может требовать с застройщика выплатить неустойку за задержку сдачи дома, а также оплатить расходы дольщика, связанные с этим обстоятельством (к примеру, дольщику пришлось снимать квартиру и жить в ней, так как он рассчитывал на получение своей квартиры, а не получил ее в срок). Все эти требования законны, если заявитель представит документальное доказательство своих слов.

Претензию доставить до застройщика можно двумя способами:

  1. Передать лично представителю строительной компании, получив на своей копии его подпись и печать организации.
  2. Отправить по почте России заказным письмом с уведомлением на адрес регистрации застройщика.

Нужно понимать, что личный визит ускорит процесс и сократит сроки ожидания. При предъявлении претензии важно собрать и вложить документационное обоснование и доказательства вместе с заявлением, а также сохранять чеки при отправлении заказного письма.

Судебный процесс

В случае если застройщик не отреагировал на ваше письмо, через 10 дней после получения им претензии, можно обращаться в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика в связи с задержкой сроков сдачи объекта долевого строительства. Ждать ответа и предложений от застройщика не нужно.

Иск составляется на бланке, который можно взять у судьи или скачать по интернету.

В нем указываются данные суда, куда обращается истец, данные самого истца и ответчика. Разъясняется сложившаяся ситуация. В просительной части описываются требования истца и указываются размеры неустойки. В тексте нужно ссылаться на нормативные акты, которые дают вам право требовать то или иное, а также в конце заявления необходимо перечислить приложения, которые в форме документов прилагаются к иску в качестве доказательств и обоснований.

Иск составляется на бланке

Какие документы нужны для подачи иска в суд:

  1. Договор ДДУ.
  2. Документы, подтверждающие факт оплаты обязательств по договору (квитанции и платежные документы за перевод средств за квартиру на счет застройщика).
  3. Документы о факте переуступки прав, если такая процедура имела место быть.
  4. Документы, которые подтверждают факт отправления застройщику письма с жалобой и соблюдения претензионного порядка дольщиком (текст письма, квитанции по отправке заказного письма и т.д.).
  5. Документы, доказывающие факт наличия дополнительных расходов со стороны истца в связи с невыполнением обязательств ответчиком (договор аренды жилья, выписка об отсутствии собственности и иного места жительства и т.д.).
  6. Исковое заявление с датой и подписью (если нет каких-то документов для предъявления доказательств, нужно уточнить это в конце заявления и перечислить список документов, которых у вас нет в силу особых обстоятельств).
Читайте также:  Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке, на что обратить внимание

Все документы должны иметь копию, на которой истец должен поставить подпись и надпись «Копия верна».

Исковое заявление о взыскании неустойки

Через 10 дней после того как вы подали иск и сдали все документы, нужно позвонить помощнику судьи и узнать, принят ли ваш иск. Если принят, то хорошо, дело началось. Если не принят, нужно явиться в суд и получить на руки определение об оставлении иска без движения, где указываются причины и ваши ошибки. Нужно все исправить в срок, который указывается в вашем определении, в противном случае заявление будет возвращено и процесс придется начинать сначала. После того как вы убедились, что иск принят, ждите приглашения на предварительное рассмотрение дела. Заседаний будет несколько. Процесс судебного разбирательства длится 2-3 месяца. Иногда застройщик может намеренно затягивать процесс, подавая различные ходатайства в суд с просьбой отложить и перенести рассмотрение дела. Если вы заметили такой порядок действий со стороны ответчика, вам необходимо убедить суд, что это делается преднамеренно для затягивания процесса.

Расчет неустойки

Наряду со стандартными сложностями заполнения искового заявления и иных документов, возникают трудности и с расчетом неустойки по ДДУ. Люди не знают, как она рассчитывается, какую дату брать для отсчета и так далее.

Для того чтобы правильно рассчитать размер неустойки, нужно в первую очередь заглянуть в договор долевого строительства в раздел указания сроков сдачи дома.

Начало отсчетного периода – день, который следует за крайней датой передачи дома, обговоренной в договоре. К примеру, если застройщик должен был передать вам дом 13.03.2018 г, для отсчета вы берете дату 14.03.2018 г.

Конец отсчетного периода просрочки – день, предшествующий дню подписания акта передачи квартиры дольщику. Если вы подписали акт 12 июля, в расчет берете дату 11.07.2018 г.

Важно! Конец отсчетного периода рассчитывается с момента передачи жилья вам, а не с момента получения разрешения застройщиком на ввод дома в эксплуатацию.

Внимательно изучайте договора при расчете просрочки по ДДУ. Иногда случается так, что в договоре цессии указывается дата завершения строительства, а не передачи квартиры дольщикам. К примеру, в вашем договоре цессии написано, что застройщик закончит стройку к 11.04.2018 г., а в договоре ДДУ будет написано, что застройщик обязан передать квартиру дольщику через 6 месяцев со дня окончания строительства. Тогда для расчета неустойки будет браться дата 11.10.2018 г.

Внимательно изучить договор

Рассчитывается размер неустойки путем умножения между собой следующих параметров:

  1. Количества дней просрочки передачи квартиры.
  2. Стоимости договора.
  3. Ставки рефинансирования ЦБ.
  4. Коэффициента 1/300.

Пример, как рассчитать неустойку по ДДУ: Ивановы заключили договор со строительной компанией, которая должна была закончить строительство и передать им квартиру стоимостью 2,5 миллиона 12 марта 2018 года. Однако сроки были задержаны, и семья получила квартиру и смогла въехать в нее только 19 августа 2018 года.

Неустойка будет следующей: 159 дней*2500000 руб.*1/300*ключевая ставка ЦБ 7,25% = 96062 руб.

Так как по закону физические лица получают неустойку в двойном размере (в отличие от юридических лиц), полученную сумму нужно умножить на два. Получается итоговая сумма неустойки 192124 руб. Именно такой размер неустойки Ивановы вправе требовать с застройщика.

В дополнение к неустойке за срыв сроков сдачи, Ивановы могут включить в требование удовлетворения права на получение штрафа в размере 50% от суммы неустойки, морального вреда в размере от 1 до 50 тысяч рублей, а также оплаты расходов на услуги юристов и адвокатов. Таким образом, сумма запрашиваемой выплаты может быть достигнута и даже превышена 300 000 рублей. Удовлетворение этих требований и их выплата дольщику зависят уже от суда и от застройщика.

Заключение

Таким образом, неустойка при долевом строительстве рассчитывается легко и просто, а сама процедура ее взыскания имеет множество нюансов и особенностей. При самостоятельном ведении судебных разбирательств, дольщику нужно изучить законы и юридические тонкости процесса, а также изучить судебную практику в таких случаях. Информацию можно почерпнуть из специализированных сайтов юридической помощи, на различных форумах, где делятся опытом подобные вам люди, можно обратиться за консультацией к специалистам. В связи с тем, что вышел новый закон, позволяющий дольщику взыскивать неустойку с застройщика при несоблюдении условий договора, появилось очень много предложений от организаций, которые готовы взяться за ваше дело и выиграть суд у строительной компании. В зависимости от обстоятельств, каждый человек будет решать сам, тягаться ему с застройщиком самостоятельно, прибегнуть к консультации и помощи отдельных специалистов или воспользоваться услугами фирм, которые готовы помочь взыскать неустойку за определенную плату. Важно помнить, что выиграть дело в суде – не значит вернуть свои деньги. Часто даже при вынесении решения в пользу истца, дольщики не могут вернуть свои деньги, или возврат затягивается на долгие годы, так как у строительной компании по документам нет никаких активов и платить по счетам и долгам просто нечем.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
95

Добавить комментарий




Наверх