Экспертиза и техническое заключение на перепланировку
Техническое заключение на перепланировку представляет собой документ, который составляется на основании результатов проведенной экспертизы помещения на предмет обнаружения дефектов, возникших в процессе эксплуатации жилища, которые необходимо устранить. В данном заключении содержатся техническая оценка состояния жилья и рекомендации экспертов, проводивших исследование, по вопросам устранения выявленных дефектов.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Техническое заключение может быть составлено в двух случаях:
- непосредственно перед осуществлением перепланировки квартиры;
- на основании проведенной экспертизы перепланировки по факту, то есть уже после самовольно измененной конфигурации помещения.
Составляется заключение в следующих целях:
- для определения возможностей оставить уже сделанную самовольную перепланировку или переустройство;
- для определения возможности планируемых изменений конфигурации жилья.
Техническое заключение на проведение планируемой перепланировки
Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство объекта жилой и нежилой недвижимости должна быть предварительно согласована с контролирующими органами (Жилищная инспекция, муниципалитет, БТИ и др.). Чтобы получить соответствующее разрешение на проведение ремонта с изменением первоначальной конфигурации помещения, необходимо в вышеуказанные учреждения предоставить определенные законодательством документы, среди которых:
- техническая документация объекта недвижимости (техпаспорт);
- поэтажный план дома, в котором находится квартира;
- правоустанавливающие документы на жилище;
- техническое заключение на переустройство;
- проект (эскиз) будущих изменений;
- заключение контролирующих органов (Роспотребнадзора, санитарно-эпидемиологической, газовой и пожарной служб и др.);
- выписка из домовой книги о количестве проживающих лиц в данной квартире;
- письменное согласие совладельцев недвижимого имущества на проведение перепланировки и другие документы.
Если в процессе ремонта планируются серьезные работы, затрагивающие основные несущие элементы, для согласования перепланировки необходим проект. Он разрабатывается уполномоченными организациями, имеющими специальный допуск СРО, исходя из технического заключения о возможности проведения перепланировки.
Обязательность технического заключения и проектной документации регламентировано Постановлением Московского Правительства №508, в пункте 3.7 Приложения 3 которого говорится о том, что все перепланировки, проект которых не относится к типовым, должны сопровождаться техническим заключением (ТЗ) о возможности проведения планируемых строительно-ремонтных работ.
Следовательно, если в процессе ремонта несущие конструкции не будут затронуты, то разработать проект и техническое заключение на перепланировку может любая организация, занимающаяся этим видом деятельности и имеющая допуск СРО. Если же во время предстоящего ремонта планируется сносить, видоизменять (уменьшать, расширять, менять форму) несущие стены и прочие элементы, то провести соответствующую экспертизу и разработать техническое заключение о возможности внедрения запланированных изменений в конфигурации может только автор проекта дома, в котором находится квартира.
Техническое заключение по факту самовольной перепланировки
Многие граждане, приобретая квартиру на вторичном рынке с целью улучшить жилищные условия и повысить функциональность помещения, делают перепланировку жилья на свое усмотрение и без предварительного согласования с местной Жилищной инспекцией и муниципальными органами. Самовольное переустройство жилого и нежилого помещения согласно российскому жилищному законодательству и Кодексу об административных правонарушениях имеет негативные последствия в виде наложения штрафа на собственника перепланированного объекта недвижимости, а также требованием по решению суда узаконить переустройство или вернуть помещению первоначальный вид.
Узаконивание проведенной перепланировки постфактум
Процедура узаконивания уже сделанной перепланировки предполагает судебные разбирательства по вопросам безопасности и допустимости внесенных в конфигурацию помещения изменений. Если владелец квартиры сумеет доказать в суде, что проведенные им ремонтно-строительные работы абсолютно безопасны и не нарушают целостность и прочность всего дома, то суд вынесет положительное решение, которым обяжет компетентные органы внести соответствующие изменения в техническую документацию объекта недвижимости и зарегистрировать их должным образом.
Чтобы узаконить сделанную перепланировку, собственнику жилища необходимо обратиться лично в суд с исковым заявлением. К иску необходимо приложить еще пакет документов, в который входят:
- техническое заключение по факту произведенных изменений в конфигурации помещения;
- проектная документация, составленная и разработанная проектной компанией с допуском СРО;
- заключение контролирующих органов и служб;
- справка из паспортного стола или из ЖЭКа о составе семьи – лиц, проживающих в спорном жилье;
- письменное согласие на проведение перепланировки всех совладельцев жилища (если оно находится в долевой собственности или оформлено сразу на нескольких человек).
Характерные особенности технического заключения
Пункт 18 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 гласит, что для оформления акта приема-передачи жилья в эксплуатацию после завершения переустройства требуется проведение строительной экспертизы для определения допустимости (или недопустимости), а также безопасности проведенной перепланировки и составления соответствующего технического заключения. В ходе обследования перепланированного помещения должны проясниться некоторые моменты:
- насколько проведенные изменения конфигурации жилища соответствуют жилищному законодательству РФ;
- не нарушены ли нормы и требования безопасности при проведении строительно-ремонтных работ по переустройству жилья.
Процедура и порядок проведения экспертизы
Для проведения экспертизы необходимо обратиться в соответствующую организацию – частную компанию с допуском СРО или в государственный проектный институт. Сотрудник (или несколько) выезжает по указанному адресу и в ходе обследования:
- определяет основные и несущие элементы, конструкции и стены;
- оценивает фактическое состояние тех конструкций, которые были затронуты в ходе ремонта;
- осуществляет замеры и производит расчеты;
- при необходимости может выборочно вскрывать верхний слой отделки стен, потолков и прочих поверхностей;
- определяет степень износа основных конструктивных элементов (фундамента, стен, колон и др.);
- устанавливает допустимость устранения или монтажа оконных/дверных проемов;
- выявляет дефекты и неисправности, которые могут препятствовать проведению перепланировки или возникли в результате ее осуществления;
- при необходимости проверяет состояние соседних квартир, расположенных сверху и снизу.
Из чего состоит заключение на перепланировку
На основании полученных данных – результатов экспертного обследования жилища, проверяющий составляет заключение, в котором содержится описание экспертизы, производимые в процессе расчеты, вычисления и замеры, а также вывод о возможности сохранения проведенной (проведения запланированной) перепланировки. Заключение состоит из текстовой и графической информации, которая наглядно демонстрирует результаты проведенной экспертизы.
Техническое заключение включает в себя:
- Титульную страницу с наименованием документа, мокрой печатью и подписями уполномоченных лиц компании, проводившей экспертизу и составившей заключение.
- Содержание документа – перечень разделов.
- Общая часть – описание здания, квартиры, технических характеристик.
- Результаты экспертизы конструктивных элементов, которые планируются (или уже) затронуть в ходе ремонта.
- Произведенные замеры и расчеты.
- Выводы эксперта.
- Перечень нормативных документов, на которые полагался эксперт при проведении экспертизы и составлении заключения.
- Допуск СРО.
- Первоначальный план помещения.
- План помещения с запланированными (или уже сделанными) изменениями в конфигурации.
- Чертежи и схематические рисунки конструктивных элементов.
- Поэтажный план многоквартирного дома.
- Экспликация.
- Фото и видеоматериалы до и после перепланировки (не обязательно).
Какие существуют виды экспертизы
Различают четыре разновидности экспертизы переустройства (планируемого или уже сделанного):
- строительная;
- судебная;
- техническая;
- санитарная.
Строительную экспертизу перепланировки выполняют специализированные компании. При данном виде обследования помещения, эксперты:
- проводят инструментальное исследование;
- делают соответствующие замеры;
- изымают при необходимости образцы для более глубокого исследования;
- определяют соответствие (несоответствие) проведенной перепланировки проекту;
- проводят обмерные работы;
- определяют качество и технические характеристики использованных в процессе ремонта строительных материалов;
- делают выводы и составляют на их основании соответствующее заключение.
Судебная экспертиза о допустимости выполненной перепланировки проводится в случае самовольного переустройства жилища, предварительно не согласованного с контролирующими органами. Данный вид обследования жилья экспертами преследует следующие цели:
- проверка на соответствие (несоответствие) осуществленных изменений в конфигурации помещения законодательным нормативам, требованиям безопасности и санитарным нормам;
- установление причинно-следственной связи между осуществленной перепланировкой и возникшими после нее дефектами (трещины, сколы, нарушение прочности основных конструктивных элементов и др.);
- определение уровня нагрузки на несущие стены и прочие конструкции в связи с увеличением нагрузки в результате создания дополнительных проемов, полного или частичного демонтажа несущих перегородок при переустройстве.
Инициаторами проведения судебной экспертизы могут выступать заинтересованные лица (соседи, совладельцы квартиры), собственник объекта недвижимости и суд.
Техническая экспертиза проводится как на этапе проектирования, так и в процессе строительства (ремонта), и после его завершения. Инициаторами проведения данной экспертизы могут быть соседи или Жилищная инспекция, а также сам владелец жилища. Проведение обследования жилья и состояния здания до начала ремонтных, а также создание проекта на основании технического заключения на перепланировку квартиры, избавит ее хозяина от многочисленных проблем и разногласий с Жилинспекцией и муниципальными органами.
Санитарная экспертиза перепланировки квартиры проводится с целью проверки соответствия переустройства (предстоящего или уже произведенного) установленным российским законодательством санитарным нормам и требованиям безопасности. Заключение о результатах этой разновидности экспертизы ремонтно-строительных работ с изменением конфигурации помещения может понадобиться при возникновении спорных ситуаций по поводу уже сделанного переустройства квартиры. Но специалисты рекомендуют не пожалеть немного времени и средств и запастись санитарным заключением о допустимости перепланировки и ее соответствии проекту и законодательным нормам до начала ремонта.
Экспертное проектное заключение о безопасности перепланировки убережет владельца объекта недвижимости от всевозможных трудностей, которые могут возникнуть как в процессе проведения ремонта, так и по его завершению.