Навигация по сайту

Перепланировка квартиры: как узаконить сделанные изменения

Нередки случаи, когда владельцы квартир с целью повышения функциональности и комфортабельности жилища изменяют первоначальную планировку, не согласовав свои намерения с контролирующими инстанциями. Вроде ничего нет зазорного в том, чтобы развернуть унитаз на девяносто градусов или переместить ванну в другой угол ванной комнаты, но и об этих незначительных изменениях также необходимо сообщить в компетентные государственные органы, которые зафиксируют эти новшества в интерьере и внесут сведения о них в техническую документацию. Законодательство РФ гласит о том, что любые изменения в конфигурации помещения нужно предварительно согласовать с муниципалитетом и после завершения ремонта узаконить перепланировку.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Перепланировка квартиры как узаконить

Что относится к перепланировке

В статье 25 Жилищного кодекса РФ определяется понятие перепланировки и переустройства жилого помещения, а также список тех видов работ, которые не нуждаются в предварительном согласовании с государственными органами и получении специального разрешения на их проведение. Согласно данной статье ЖК РФ:

  • перепланировка – это строительно-ремонтные работы, направленные на изменение конфигурации помещения, с последующим внесением сведений о них в технический план и паспорт объекта недвижимости;
  • переустройство – изменение месторасположения инженерных сетей и оборудования, полная их замена на новое современное оснащение, перенос, частичная или полная замена коммуникаций и т.д.

Между этими двумя понятиями существует очень тонкая грань, которая практически невидима для человека, не сведущего в этих вопросах, поэтому для определения вида ремонтных работ необходимо обратиться к специалисту, поскольку от этого будет зависеть дальнейшее развитие событий. В большинстве случаев перепланировка совмещается с элементами переустройства, поэтому эти два понятия редко разделяют. Существенным отличием между ними является то, что при переустройстве не всегда нужно согласовывать свои действия с компетентными органами, а вот перепланировка подлежит обязательному согласованию и получению официального разрешения на нее.

Без согласования и специального разрешения можно в квартире самостоятельно проводить следующие работы:

  • косметический ремонт (красить стены, клеить обои, заменять половое покрытие, устанавливать натяжные потолки, класть плитку и т.д.);
  • демонтаж встроенной мебели при условии, что она не отмечена в техническом плане помещения;
  • установка системы кондиционирования, установка спутниковой антенны;
  • перемещение электрической плиты в пределах кухни;
  • замена оконных и дверных блоков (если наружная сторона имеет тот же цвет, что и заменяемые блоки);
  • замена ванны душевой кабиной и наоборот;
  • замена инженерно-технического оборудования на более новое и современное, которое имеет такие же габариты, что и старое.

Переустройством считаются такие работы:

  • полная или частичная разборка ненесущих перегородок и стен;
  • создание дополнительных дверных или оконных проемов в межкомнатных перегородках, которые не являются несущими;
  • ликвидация дверных и оконных проемов в несущих конструкциях и перегородках;
  • установка новых дополнительных перегородок из легкого материала, который не дает существенную дополнительную нагрузку на межэтажное перекрытие и основные несущие конструкции;
  • изменение декоративных элементов фасада (изменение рисунка);
  • перенос сантехнического оборудования в пределах санузла;
  • смена месторасположения газовых сетей и отопительного оборудования.
Внимание! Все эти виды работ согласовываются по эскизу. Для их осуществления нет необходимости заказывать проект.

Перепланировкой помещения считаются следующие строительно-ремонтные работы:

  • оборудование лестниц и дверных проемов в основных несущих стенах и перегородках;
  • монтаж дополнительных перегородок, которые дают существенную нагрузку на основные несущие конструкции и межэтажные перекрытия;
  • изменение структуры пола, в результате чего увеличивается нагрузка на перекрытие и несущие стены;
  • расширение или уменьшение дверных и оконных проемов в несущих стенах;
  • оборудование лоджии и балкона;
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • перенос функциональных зон в другое место (спальни в кухню и наоборот).

Все вышеперечисленные ремонтно-строительные работы требуют создания проектной документации, которую можно заказать в специализированной компании, имеющей лицензию для ведения этого вида деятельности.

С чего начать оформление

Для узаконения перепланировки квартиры необходимо для начала ознакомиться с особенностями данной процедуры и подготовить полный пакет необходимых документов. Сбор документов следует начать из тех, которые имеются у собственника квартиры на руках:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • паспорт гражданина;
  • техническая документация.

Все документы должны быть в надлежащем виде и актуальны на конкретную дату. Если каких-то бумаг у владельца квартиры нет, их нужно заказать или перевыпустить и только потом уже приниматься за подготовку остальных недостающих документов.

Внимание! Тонкости процедуры узаконения перепланировки подвластны не каждому и могут обычного человека сбить с толку, поэтому, прежде чем затевать процедуру узаконивания изменений в конфигурации жилья, есть смысл обратиться за консультацией к специалисту в данной области, который окажет квалифицированную помощь.

Если во время перепланировки были проведены существенные изменения, может понадобиться проект, без которого узаконить совершенные действия ни административным путем, ни через судебные органы не удастся. После того, как все документы будут готовы, владельцу квартиры (нанимателю) или его представителю нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации, где собственно и составят новый технический план и выдадут обновленный техпаспорт на объект недвижимого имущества, в котором уже будут внесены и зафиксированы все произведенные изменения при перепланировке.

После того, как будет готов новый техпаспорт квартиры, ее собственник должен обратиться с соответствующим заявлением в региональную Жилищную инспекцию, которая в течение месяца-полтора примет решение об узаконении проведенной перепланировки или об отказе в ходатайстве заявителя.

Читайте также:  Как получить согласие соседей на перепланировку

Обратиться с соответствующим заявлением

Сколько стоит узаконивание

Невозможно дать однозначный ответ на вопрос о стоимости процедуры узаконения перепланировки, поскольку каждый конкретный случай – индивидуальный и имеет свои характерные особенности. Стоит отметить, что при глобальных изменениях в конфигурации квартиры, то есть когда задействовались несущие конструкции и стены, стоимость перепланировки квартиры будет ощутимо выше, нежели при незначительных переделках, поскольку в первом случае потребуется также специальные разрешения многочисленных контролирующих инстанций (БТИ, проектирующая организация, МЧС, санитарно-эпидемиологическая служба, служба пожарной безопасности, Роспотребнадзор и др.).

При расчете стоимости узаконивания перепланировки стоит учитывать следующие статьи расходов:

  • услуги БТИ;
  • изготовление новой технической документации;
  • получение специального разрешения в разных инстанциях;
  • создание проектной документации;
  • судебные издержки (составление искового заявления, уплата государственной пошлины и т.д.);
  • консультация юриста;
  • штрафные санкции (при самовольно проведенной перепланировке) и др.

Согласование проведенной перепланировки обойдется от 5 до 10 тысяч в зависимости от метода узаконения (через судебные органы или Жилищную инспекцию). Но это цифры только приблизительные и могут сильно варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств и региона, в котором находится квартира с перепланировкой. Также необходимо учитывать при расчете стоимости и расходы на получение разрешения в государственных инстанциях (от 10 до 20 тысяч рублей) и разработку проектной документации (от 30 до 90 тысяч рублей). В процессе могут возникнуть дополнительные расходы, которые могут быть не учтены в самом начале.

Учитывая то, что в зависимости от различных факторов стоимость процедуры узаконения может сильно колебаться, то можно лишь примерно подсчитать усредненный показатель при оформлении перепланировки средней сложности. Цена вопроса в данном случае составляет около 150 тысяч рублей.

Процесс оформления перепланировки

Узаконить самовольную перепланировку можно двумя методами:

  • административным (путем обращения в БТИ и Жилищную инспекцию);
  • судебным (подача искового заявления в суд).

Прежде чем обращаться в одну из этих инстанций, нужно понимать, что:

  • узаконивание перепланировки можно лишь в том случае, когда будет заключение контролирующих органов о том, что при переустройстве не были нарушены нормы СНиПов, СаНПиНов и других нормативно-законодательных актов;
  • оформить перепланировку не удастся без уплаты штрафа за самовольное изменение конфигурации помещения.

Куда обращаться

Процедура оформления уже сделанной перепланировки состоит из нескольких этапов. На каждом из них необходимо посетить разные инстанции, которые собственно и занимаются оформлением и легализацией перепланировок.

Процесс узаконивания переделки состоит из следующих этапов (пошаговая инструкция):

  1. Этап сбора и подготовки документов. На данном этапе следует проверить наличие документов дома, отметить отсутствующие и обратиться в соответствующие государственные исполнительные органы для получения недостающих в списке бумаг.
  2. Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Собственник квартиры на данном этапе с пакетом собранных документов обращается в местное БТИ, после чего уполномоченный сотрудник данной организации выезжает по указанному адресу для осуществления замеров с последующим внесением произведенных изменений в техническую документацию, пометив их красными линиями.
  3. Обращение в региональную Жилищную инспекцию. При визите в Жилинспекцию следует предоставить весь пакет документов и технический паспорт на квартиру с внесенными в нее красным цветом изменениями. Законом дается 45 календарных дней, чтобы уполномоченные сотрудники Жилищной инспекции смогли рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.
  4. Обращение в территориальный орган Росреестра. В случае, когда Жилинспекция одобрила внесенные изменения в планировку квартиры и выдала официальное разрешение, с ним необходимо обратиться в органы Росреестра для получения нового кадастрового паспорта на объект недвижимости. Также внесенные изменения нужно регистрировать ЕГРП, если в процессе перепланировки произошло изменение общей площади объекта.

Сбор и подготовка документов

Важно! Избежать уплаты штрафа можно, если все представить в таком виде, как будто перепланировка только планируется (если произведенные изменения еще не были внесены в техническую документацию БТИ), но это возможно только при условии, что не проводилось никаких глобальных изменений. Если такие имели место быть, то выезд специалиста на место раскроет всю «аферу» и тогда штрафа точно не избежать.

В случае, когда изменения уже отображены в плане квартиры, то узаконить уже сделанную перепланировку можно будет только в судебном порядке. Речь идет о тех ситуациях, когда Жилищная инспекция выдает отрицательное решение и не одобряет внесенные изменения, которые отмечены красным цветом в технических документах квартиры.

Отказ Жилинспекции может последовать в случае, когда были осуществлены следующие виды работ:

  • вынос элементов отопительной системы на лоджию или балкон;
  • изменение структуры пола, в результате чего существенно возросла нагрузка на несущие конструкции и перекрытие;
  • уменьшение жилплощади или увеличение площади санузла, коридора или кухни за счет площади жилых комнат;
  • создание препятствий при доступе к инженерно-техническому оснащению и другие переделки, которые запрещены законом или не соответствуют установленным нормам и требованиям безопасности.

Дело можно и не доводить до судебных разбирательств, если своевременно уплатить штраф, ликвидировать очевидные нарушения законодательных норм и подать повторно ходатайство в Жилищную инспекцию об узаконении проведенной перепланировки. Если же явных нарушений и отклонений от действующих норм и правил нет, а сотрудники Жилинспекции все продолжают стоять на своем, есть смысл обратиться в судебные инстанции с теми же документами, жалобой на сотрудников Жилинспекции и исковым заявлением, содержащим просьбу утвердить осуществленную перепланировку квартиры. Важно понимать, что при рассмотрении дела нужно хорошо постараться и доказать, что осуществленные работы абсолютно безопасны и проведены в соответствии со всеми нормативами и требованиями российского законодательства.

Читайте также:  Что разрешено и запрещено при перепланировке квартиры

Внимание! Чем больше будет официальных разрешений и документов представлено в судебные органы, тем больше шансов узаконить перепланировку. Поэтому не стоит лениться и жалеть время и силы на сбор документов и подготовку к судебным прениям. От этого зависит результат.

Необходимые документы

Перечень документов в разных случаях может отличаться. Это обусловлено особенностями регионального законодательства, а также характерными особенностями конкретного случая. Но в среднем пакет документов для узаконения перепланировки состоит из:

  • паспорта (документ, удостоверяющий личность заявителя – собственника квартиры, квартиросъемщика или их представителя);
  • правоустанавливающих документов на объект (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения и др.);
  • свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;
  • письменного согласия всех прописанных (для муниципальной квартиры) или всех совладельцев (для приватизированной квартиры);
  • поэтажного плана здания, в котором находится перепланированная квартира;
  • технического плана квартиры до перепланировки;
  • техпаспорта помещения до перепланировки;
  • проекта перепланировки (эскиза);
  • технического заключения всевозможных контролирующих инстанций (СЭС, МЧС, газовая служба и др.).

Если вопрос узаконения решается в судебном порядке, то истцу необходимо ко всем документам предоставить еще исковое заявление и квитанцию об уплате государственной пошлины.

Исковое заявление о сохранении перепланировки

При оформлении перепланировки в административном порядке (через Жилинспекцию) достаточно приложить соответствующее заявление.

Заявление о переустройстве

Скачать заявление о переустройстве или перепланировке жилого помещения

Сроки

Процедура узаконивания сделанной перепланировки квартиры состоит из тех же этапов, что и предварительное ее согласование, только в последнем случае этот процесс менее затратный по времени. Нельзя точно сказать, сколько времени займет оформление переделки в квартире, поскольку на сроки влияют многочисленные факторы, среди которых:

  • изготовление технического паспорта объекта с внесением проделанных изменений в конфигурацию жилища красными линиями (две-три недели);
  • ожидание решение Жилищной инспекции (около 45 дней);
  • изготовление нового кадастрового паспорта в Росреестре (оформляется 2-3 недели).

Если вопрос решается через суд, то здесь сложно что-либо конкретное говорить о сроках, поскольку судебные разбирательства могут затянуться на месяцы, а если дело не доводить до судебных разбирательств и несколько раз повторно обращаться в Жилищную инспекцию, то данный процесс и вовсе может длиться годами.

Какую перепланировку нельзя узаконить

Законодательство РФ предусматривает виды ремонтных работ, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть утверждены ни в административном, ни в судебном порядке. К запрещенным изменениям конфигурации помещений относят:

  • все виды строительно-ремонтных работ, в результате которых существенно ухудшаются условия проживания жильцов, обитающих в этом помещении;
  • вынос батарей, подключенных к централизованному отоплению на балкон или лоджию (это негативно скажется на температурном режиме соседних квартир);
  • демонтаж основных несущих конструкций, в результате которого может нарушиться прочность всего здания или возникнет угроза его целостности из-за смещения центра тяжести и увеличения нагрузки на оставшиеся несущие конструктивные элементы (стены, колоны, перегородки);
  • создание балконов и лоджий, если они не предусмотрены проектом многоквартирного дома (допускается только их установка на первом и втором этаже);
  • утепление полов за счет системы централизованного отопления;
  • объединение нескольких квартир в одну, если они находятся в собственности разных людей (допускается лишь тогда, когда собственником выступает один и тот же человек);
  • осуществление перепланировки в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу;
  • увеличение кухонного пространства или площади ванной комнаты за счет жилых помещений;
  • перенос «мокрых точек» (туалета, ванной комнаты, кухни) в места, где у соседей снизу расположены жилые комнаты;
  • перекрытие доступа к вентиляционному каналу (демонтаж, уменьшение его размеров и т.д.);
  • создание жилой комнаты без оборудования ее отопительной системой и дневным освещением (без установки окна с выходом на улицу) и др.

Вынос батареи на балкон запрещен

Что будет, если планировку не узаконить

Самовольная планировка (как жилого, так и нежилого помещения) расценивается как нарушение законодательства и влечет за собой применение к нарушителю мер пресечения, которые заключаются в:

  • наложении штрафа (от 2 до 2,5 тысяч рублей для физических лиц);
  • требовании вернуть былой вид квартире за свой счет и в строго оговоренные сроки;
  • наложении штрафов повторно и в двойном размере при отказе от возвращения помещению первоначальной планировки;
  • принудительном выселении и расторжении договора найма (если речь идет о муниципальной квартире);
  • наложением ареста на недвижимость и продажей его на публичных торгах.

В большинстве случаев можно пройти процедуру законной регистрации самовольно сделанной перепланировки квартиры, правда на это понадобится много времени, терпения и денег. Можно и скрыть факт содеянной переделки квартиры и избежать уплаты штрафа, а также всех бюрократических «проволочек», но в таком случае собственник автоматически утрачивает право распоряжаться квартирой на свое усмотрение (дарить, продавать, обменивать). При подготовке документации для осуществления любых операций с недвижимостью факт несанкционированной переделки откроется, и собственнику придется все-таки пройти «семь кругов ада», которые он так тщательно избегал до наступления этого момента и все-таки зарегистрировать осуществленную перепланировку.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно, но это обстоятельство существенно усложняет дело, а сам владелец недвижимости может потерять в цене около 10% рыночной стоимости объекта. Поэтому правильнее будет, прежде чем начинать делать самовольно перепланировку, лучше все тщательно обдумать и трезво оценить все возможные риски, и только потом приступать к ремонту.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
126

Добавить комментарий




Наверх