Перепланировка квартиры при ипотеке

Редко когда удается за приемлемую цену найти квартиру с удобной и практичной планировкой, особенно в домах старой постройки. Поэтому покупая квартиру в таком здании, новые хозяева нередко начинают делать ремонт с перепланировкой жилого помещения. Но любая перестройка или перепланировка согласно российскому законодательству не может быть произвольной. Каждое действие в отношении перепланирования жилища должно быть обязательно согласовано с соответствующими государственными инстанциями. А что делать, если объект жилой недвижимости приобретен на кредитные средства и заложен в обеспечение этого займа? Возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке? Эти вопросы волнуют многих граждан, чье жилье было куплено с привлечением заемных средств.

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Для проведения перестройки или изменения планировки жилого помещения, в том числе и в ипотечной квартире, требуется ряд специальных разрешений выданных в соответствующих инстанциях, с одной только разницей, что в последнем варианте к списку необходимых разрешений присоединяется еще и согласование данного вопроса с банковским учреждением. Проведение перепланировки в ипотечной квартире в принципе возможно, но только для этого необходимо пройти трудный и тернистый путь, чтобы сделать все по высшему разряду и в соответствии с законодательством РФ.

Часто возможность перепланировки или ее отсутствие оговаривается в договоре об ипотечном кредитовании. Банк заранее предусматривает все возможные варианты развития событий и пытается по максимуму предотвратить возникновение вот таких вот спорных вопросов. В большинстве случаев банки неохотно идут навстречу своим заемщикам или вообще отказывают в проведении планировки в заложенной квартире.

Если же банк дает разрешение на изменение планировки жилого помещения, то лишь при условии, что целостность объекта от этого не пострадает и для проведения работ есть все технические условия. При необходимости снесения основных несущих стен и прочих конструкций, помимо разрешения банка и других компетентных государственных органов, собственнику жилья придется получать еще согласие своих соседей, поскольку от вида и качества проведения строительных работ будет зависеть и целостность их жилища.

Порядок действий

Чтобы провести перепланировку квартиры в ипотеке, необходимо для начала основательно подготовиться:

1. Тщательно и предельно внимательно изучить условия ипотечного договора и договора страхования.
2. Обратиться в отделение банка к уполномоченному сотруднику.
3. Подать заявление о выдаче разрешения на проведение ремонтных работ с элементами перепланировки квартире, что в ипотеке.
4. Затем обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и запросить техническое заключение специалистов, а также пакет проектной документации (если перепланировка будет осуществляться по проекту) или эскиз (если изменения будут производиться по эскизу).
5. После того, как заключение БТИ и проектная документация (эскиз) будут готовы, необходимо эти бумаги вместе с правоустанавливающими документами на жилую недвижимость предоставить в банк.
6. Ожидать рассмотрения заявления банком и принятия решения по нему.
7. В случае положительного ответа, банк должен выдать письменное разрешение на проведение перепланировки.
8. Согласовать этот вопрос с соседями, другими собственниками жилья (если такие имеются) и получить их письменное согласие, заверенное у нотариуса.
9. После того, как заключение БТИ о возможности проведения перепланировки, разрешение банка, согласие всех заинтересованных лиц имеется на руках, можно идти в Жилищную инспекцию с соответствующим заявлением о получении разрешения.
10. После того как Жилинспекция даст добро, можно смело приступать к работе.
11. Как только ремонтные работы будут завершены, необходимо обязательно пригласить специальную комиссию, которая обследует объект, сверит проект с фактическими изменениями и на основании результатов обследования составит акт о приемке.
12. На основании этого акта в кадастровый и технический паспорт объекта недвижимого имущества вносятся соответствующие изменения.
13. Затем собственнику необходимо обратиться в Росреестр с пакетом технической документации с внесенными изменениями и внести необходимые сведения об объекте в Росреестр.
14. После этого владелец квартиры получит на руки новую выписку из ЕГРП о праве собственности на жилое помещение.

Изучение кредитного договора и получение согласия банка

Часто в договор о выдаче ипотеки финансовое учреждение включает пункт, который уточняет наличие или отсутствие возможности у хозяина ипотечной недвижимости проводить перепланировку жилья. Если банк допускает такую возможность, то он обязательно указывает условия, при которых клиент может воспользоваться таким правом. Если в соглашении о переустройстве квартиры не сказано ни слова, то это не значит, что разрешение банка не потребуется.

При любом раскладе собственнику придется в первую очередь согласовать этот вопрос с банковским учреждением и получить его специальное разрешение. Также, если в договоре сказано, что владельцу ипотечной квартиры категорически запрещается проводить перестройку, это не значит, что банк откажет и не выдаст разрешение. Шансов в данном случае мало, но попробовать все-таки стоит.

Чтобы получить согласие кредитного учреждения, заемщику необходимо:

• не иметь просрочек по платежам по ипотеке (не нарушать график погашения задолженности по ипотечному кредиту), а если такие имеются, то нужно позаботиться о том, чтобы все штрафы и пени за просрочку были своевременно уплачены;
• просить разрешение у банка на перепланировку ипотечной квартиры не раньше, чем через полгода с момента оформления ипотеки (чтобы банк имел возможность отследить кредитную дисциплинированность заемщика и оценить шансы на полное погашение задолженности клиентом).

Согласование со страховой компанией

Владельцу квартиры также придется обратиться в страховую компанию, в которой он был застрахован на случай потери трудоспособности и утраты платежеспособности при заключении соглашения об ипотеке в банке. Если проигнорировать обращение к страховику и не получить его персонального разрешения на перепланировку, банк также может отказать не только в выдаче разрешения, но и в рассмотрении заявления.

Ипотечный кредит – достаточно огромный риск для банковского учреждения, поскольку это большая сумма денег и длительный период ее возвращения, за который может случиться все, что угодно. Поэтому банку необходимы дополнительные гарантии того, что заемщик выполнит свои обязательства и не причинит вреда (не разрушит) объекту залога в результате проведенного переустройства.

Согласование этого вопроса со страховой компанией и получение разрешения может благоприятно повлиять на решение банка и повысить шансы на успех для собственника квартиры.

Согласование перепланировки с соседями

Согласование вопроса переустройства квартиры с соседями обязательно только в таких случаях:

• когда затрагиваются их интересы – при изменении планировки затрагиваются места всеобщего пользования (тамбур, коридор, лестничная площадка) или фасад многоэтажного дома;
• когда планируется сносить основные несущие конструкции, что может повлечь за собой нарушение прочности всего здания.

Можно и упустить этот момент в подготовке документов к проведению основательных ремонтных работ, но если в процессе или после завершения планировки кто-то из соседей напишет жалобу в соответствующие инстанции, дело может дойти до суда и закончиться не очень, штрафными санкциями. А вот без официального письменного согласия других собственников объекта недвижимости, провести перестройку будет невозможно.

Мнение эксперта

Юрист Консультант

Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы

Задать вопрос

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Оформление плана и проекта

Эскиз предстоящих изменений в планировке необходим, если в процессе ремонта планируется провести:

• монтаж/демонтаж ненесущих конструкций (стен, перегородок и т.д.);
• демонтаж встроенных стенных шкафов;
• несущественное изменение расположения унитаза, ванны и другой сантехники (в пределах санузла).

Проектная документация необходима в случае, когда планируются более существенные изменения (другой вид перепланировки):

• снос несущих конструкций;
• изменение устройства пола;
• расширение площади санузла, кухни, ванной комнаты;
• изменение фасада дома и др.

Эскиз и проект можно заказать в специальной фирме, которая имеет соответствующую лицензию на ведение этого вида деятельности. Проект и эскиз можно сделать и самостоятельно, но они должны быть сделаны в соответствии со всеми законодательными нормативами и требованиями. И далеко не каждому это занятие под силу.

Согласование с жилищной инспекцией

После того как вопрос будет согласован с соседями, другими собственниками, страховой компанией, будет готов проект или эскиз, а банк даст официальное разрешение, можно идти в Жилищную инспекцию. При обращении в этот орган необходимо:

1. Подать заявление с просьбой разрешить внести изменения в планировку квартиры.
2. Предоставить пакет необходимых документов.

К таким документам относятся:

• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (или оригинал выписки из Росреестра);
• проектная документация или эскиз предстоящих изменений в планировке;
• официальное разрешение уполномоченных государственных инстанций (Роспотребнадзор, пожарная инспекция, санэпидемслужба, Ростехнадзор и др.);
• разрешение страховой компании и кредитора (банковского учреждения);
• письменное согласие всех соседей и других собственников квартиры, если таковые имеются;
• технический паспорт объекта жилой недвижимости и поэтажный план многоквартирного дома, полученные в БТИ.

После того, как заявление и сопутствующие документы будут рассмотрены уполномоченным сотрудником Жилищной инспекции, заявителя оповестят о принятом решении. В случае положительного ответа можно приступать к началу ремонта и перестройки жилого помещения.

Жилинспекция является последней инстанцией в списке органов, разрешение которых требуется для осуществления перепланировки. Она в свою очередь и принимает готовую работу и составляет акт сдачи объекта в эксплуатацию после заключения экспертной комиссии.

Особенности перепланировки квартиры в ипотеке Сбербанка

На рынке ипотечного кредитования Сбербанк занимает уже долгое время лидирующие позиции, поэтому практика согласования вопросов о возможности проведения перепланировки в залоговом имуществе для этого учреждения – дело обычное. Чтобы получить официальное разрешение на переустройство жилища, заложенного в Сбербанке, нужно:

• предварительно согласовать этот вопрос со страховой компанией, выдавшей страховой полис при оформлении ипотеки и получить ее письменное согласие на проведение соответствующих ремонтных работ;
• обратиться к независимому эксперту, чтобы он провел экспертизу на основании проектной документации и сделал заключение об оценке недвижимости до и после перепланировки, чтобы убедить кредитора, что ремонт никак не повлияет на рыночную стоимость заложенной квартиры;
• лично явиться в банк со всеми документами и подать заявление.

В Сбербанке нет никаких нормативных документов, определяющих точные сроки рассмотрения заявления, поэтому лучше при первом же обращении уточнить этот момент у сотрудника, принимающего заявление и прочие документы. В каждом отдельном случае сроки устанавливаются индивидуально с учетом всех тонкостей и нюансов дела.

Заявление в Сбербанк о разрешении на перепланировку

Получить разрешение на проведение перепланировки необходимо не только в Сбербанке, но и других компетентных органах. Для согласования этого вопроса со всеми уполномоченными инстанциями, в том числе и с банком, необходимо подать письменное заявление с соответствующей просьбой. Правильно оформленное ходатайство увеличит шансы на успех.

Как узаконить уже проведенную перепланировку

Обязательное согласование предстоящей перестройки квартиры в многоквартирном доме с компетентными государственными инстанциями призвано обеспечить безопасность других жильцов дома, в котором в одной из квартир планируется изменение планировки. Дом является целостной структурой и все квартиры связаны между собой несущими конструкциями. Вмешательство в целостность дома и изменение несущих конструкций может привести к нарушению прочности всего сооружения, в результате чего проживание в таком станет опасным для его жильцов.

Но некоторые особо самоуверенные личности делают перестройку своего жилища в обход компетентных инстанций и закона, что в итоге сталкивает его с рядом проблем. Возникнуть трудности из-за неузаконенной проведенной перепланировки могут при продаже, обмене, дарении объекта недвижимости и даже при оформлении его в наследство наследниками после смерти хозяина, осуществившего перестройку. Многие нерадивые собственники перепланированных квартир интересуются вопросом, возможно ли узаконивание внесенных изменений в планировку квартиры уже постфактум?

Узаконить незаконную перепланировку можно, но владельцу жилья придется заплатить штраф за самовольные действия. Одним штрафом можно обойтись только когда узакониваешь изменения, которые не противоречат нормативам и требованиям законодательных актов РФ. Если же перепланировка в ипотечной квартире задела важные элементы и были внесены изменения, противоречащие технике безопасности и законодательству, то Жилинспекция может потребовать в сжатые сроки вернуть прежний вид жилому помещению за счет собственника и плюс оплатить штраф за незаконно произведенные действия.

Если изменения в планировке допустимы и не противоречат требованиям и нормам безопасности, то для оформления перепланировки законным путем нужно:

1. Подготовить необходимую документацию.
2. Согласовать этот вопрос со всеми заинтересованными лицами, в том числе и с банком.
3. Подать соответствующее заявление с просьбой дать разрешение в Жилищную инспекцию.
4. Подождать, пока заявление будет рассмотрено и будет принято решение по нему.
5. В случае положительного ответа, Жилищная инспекция направляет по адресу специально созданную комиссию на обследования жилища.
6. По результатам обследования комиссия составляет акт приемки и сдачи квартиры в эксплуатацию.
7. Далее вносятся соответствующие изменения в технический и кадастровый паспорт объекта недвижимости.
8. С технической документацией и актом приемки и сдачи в эксплуатацию квартиры нужно обратиться в органы Росреестра с заявлением внести изменения в сведения об объекте.
9. Получить на руки новую выписку из ЕГРП о праве собственности.

Можно ли сделать перепланировку без разрешения банка

Сделать планировку без согласия банка не получится, поскольку последней инстанцией, выдающей разрешение на проведение подобного рода ремонтных работ и которая будет оформлять акт приемки, является Жилищная инспекция, она вправе отказать в ходатайстве по причине отсутствия письменного разрешения кредитора. Без согласования с банком можно провести перестройку лишь в тех редких случаях, когда в ипотечном договоре четко указано, что залогодатель имеет полное право проводить перепланировку без согласования с банковским учреждением. Такие случаи в своем большинстве чаще — исключение, чем правило. Но все-таки на практике, хоть и редко, но встречаются.

Если же провести перепланировку самовольно без специальных разрешений государственных органов и банковского учреждения, то собственник может своими же руками создать себе массу неприятностей и лишних проблем, причем не только с банком, но и с законом. Поэтому лучше повременить с ремонтом, чем потом расплачиваться за это.

Не нашли ответ на свой вопрос? Посмотрите здесь

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры

Мат капитал на улучшение жилищных условий

Чем отличается дарственная от завещания