Навигация по сайту

Перепланировка квартиры при ипотеке

Редко когда удается за приемлемую цену найти квартиру с удобной и практичной планировкой, особенно в домах старой постройки. Поэтому покупая квартиру в таком здании, новые хозяева нередко начинают делать ремонт с перепланировкой жилого помещения. Но любая перестройка или перепланировка согласно российскому законодательству не может быть произвольной. Каждое действие в отношении перепланирования жилища должно быть обязательно согласовано с соответствующими государственными инстанциями. А что делать, если объект жилой недвижимости приобретен на кредитные средства и заложен в обеспечение этого займа? Возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке? Эти вопросы волнуют многих граждан, чье жилье было куплено с привлечением заемных средств.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Перепланировка квартиры

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Для проведения перестройки или изменения планировки жилого помещения, в том числе и в ипотечной квартире, требуется ряд специальных разрешений выданных в соответствующих инстанциях, с одной только разницей, что в последнем варианте к списку необходимых разрешений присоединяется еще и согласование данного вопроса с банковским учреждением. Проведение перепланировки в ипотечной квартире в принципе возможно, но только для этого необходимо пройти трудный и тернистый путь, чтобы сделать все по высшему разряду и в соответствии с законодательством РФ.

Часто возможность перепланировки или ее отсутствие оговаривается в договоре об ипотечном кредитовании. Банк заранее предусматривает все возможные варианты развития событий и пытается по максимуму предотвратить возникновение вот таких вот спорных вопросов. В большинстве случаев банки неохотно идут навстречу своим заемщикам или вообще отказывают в проведении планировки в заложенной квартире.

Если же банк дает разрешение на изменение планировки жилого помещения, то лишь при условии, что целостность объекта от этого не пострадает и для проведения работ есть все технические условия. При необходимости снесения основных несущих стен и прочих конструкций, помимо разрешения банка и других компетентных государственных органов, собственнику жилья придется получать еще согласие своих соседей, поскольку от вида и качества проведения строительных работ будет зависеть и целостность их жилища.

Порядок действий

Чтобы провести перепланировку квартиры в ипотеке, необходимо для начала основательно подготовиться:

  1. Тщательно и предельно внимательно изучить условия ипотечного договора и договора страхования.
  2. Обратиться в отделение банка к уполномоченному сотруднику.
  3. Подать заявление о выдаче разрешения на проведение ремонтных работ с элементами перепланировки квартире, что в ипотеке.
  4. Затем обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и запросить техническое заключение специалистов, а также пакет проектной документации (если перепланировка будет осуществляться по проекту) или эскиз (если изменения будут производиться по эскизу).
  5. После того, как заключение БТИ и проектная документация (эскиз) будут готовы, необходимо эти бумаги вместе с правоустанавливающими документами на жилую недвижимость предоставить в банк.
  6. Ожидать рассмотрения заявления банком и принятия решения по нему.
  7. В случае положительного ответа, банк должен выдать письменное разрешение на проведение перепланировки.
  8. Согласовать этот вопрос с соседями, другими собственниками жилья (если такие имеются) и получить их письменное согласие, заверенное у нотариуса.
  9. После того, как заключение БТИ о возможности проведения перепланировки, разрешение банка, согласие всех заинтересованных лиц имеется на руках, можно идти в Жилищную инспекцию с соответствующим заявлением о получении разрешения.
  10. После того как Жилинспекция даст добро, можно смело приступать к работе.
  11. Как только ремонтные работы будут завершены, необходимо обязательно пригласить специальную комиссию, которая обследует объект, сверит проект с фактическими изменениями и на основании результатов обследования составит акт о приемке.
  12. На основании этого акта в кадастровый и технический паспорт объекта недвижимого имущества вносятся соответствующие изменения.
  13. Затем собственнику необходимо обратиться в Росреестр с пакетом технической документации с внесенными изменениями и внести необходимые сведения об объекте в Росреестр.
  14. После этого владелец квартиры получит на руки новую выписку из ЕГРП о праве собственности на жилое помещение.

Изучить условия ипотечного договора

Важно! Финансовое учреждение, выдавшее ипотеку, может вместе с разрешением на проведение перепланировки установить конкретные временные рамки для проведения соответствующих ремонтных работ. При наличии у владельца квартиры уважительных причин, доказанных документально, кредитор может пойти на уступки и продлить сроки.

Изучение кредитного договора и получение согласия банка

Часто в договор о выдаче ипотеки финансовое учреждение включает пункт, который уточняет наличие или отсутствие возможности у хозяина ипотечной недвижимости проводить перепланировку жилья. Если банк допускает такую возможность, то он обязательно указывает условия, при которых клиент может воспользоваться таким правом. Если в соглашении о переустройстве квартиры не сказано ни слова, то это не значит, что разрешение банка не потребуется.

Читайте также:  Как узаконить перепланировку частного дома

При любом раскладе собственнику придется в первую очередь согласовать этот вопрос с банковским учреждением и получить его специальное разрешение. Также, если в договоре сказано, что владельцу ипотечной квартиры категорически запрещается проводить перестройку, это не значит, что банк откажет и не выдаст разрешение. Шансов в данном случае мало, но попробовать все-таки стоит.

Чтобы получить согласие кредитного учреждения, заемщику необходимо:

  • не иметь просрочек по платежам по ипотеке (не нарушать график погашения задолженности по ипотечному кредиту), а если такие имеются, то нужно позаботиться о том, чтобы все штрафы и пени за просрочку были своевременно уплачены;
  • просить разрешение у банка на перепланировку ипотечной квартиры не раньше, чем через полгода с момента оформления ипотеки (чтобы банк имел возможность отследить кредитную дисциплинированность заемщика и оценить шансы на полное погашение задолженности клиентом).
Внимание! Некоторые банки за рассмотрение заявления и выдачу соответствующего разрешения могут взимать комиссию с заявителя.

Согласование со страховой компанией

Владельцу квартиры также придется обратиться в страховую компанию, в которой он был застрахован на случай потери трудоспособности и утраты платежеспособности при заключении соглашения об ипотеке в банке. Если проигнорировать обращение к страховику и не получить его персонального разрешения на перепланировку, банк также может отказать не только в выдаче разрешения, но и в рассмотрении заявления.

Ипотечный кредит – достаточно огромный риск для банковского учреждения, поскольку это большая сумма денег и длительный период ее возвращения, за который может случиться все, что угодно. Поэтому банку необходимы дополнительные гарантии того, что заемщик выполнит свои обязательства и не причинит вреда (не разрушит) объекту залога в результате проведенного переустройства.

Согласование этого вопроса со страховой компанией и получение разрешения может благоприятно повлиять на решение банка и повысить шансы на успех для собственника квартиры.

Согласование перепланировки с соседями

Согласование вопроса переустройства квартиры с соседями обязательно только в таких случаях:

  • когда затрагиваются их интересы – при изменении планировки затрагиваются места всеобщего пользования (тамбур, коридор, лестничная площадка) или фасад многоэтажного дома;
  • когда планируется сносить основные несущие конструкции, что может повлечь за собой нарушение прочности всего здания.

Можно и упустить этот момент в подготовке документов к проведению основательных ремонтных работ, но если в процессе или после завершения планировки кто-то из соседей напишет жалобу в соответствующие инстанции, дело может дойти до суда и закончиться не очень, штрафными санкциями. А вот без официального письменного согласия других собственников объекта недвижимости, провести перестройку будет невозможно.

Дело может дойти до суда

Оформление плана и проекта

Эскиз предстоящих изменений в планировке необходим, если в процессе ремонта планируется провести:

  • монтаж/демонтаж ненесущих конструкций (стен, перегородок и т.д.);
  • демонтаж встроенных стенных шкафов;
  • несущественное изменение расположения унитаза, ванны и другой сантехники (в пределах санузла).

Проектная документация необходима в случае, когда планируются более существенные изменения (другой вид перепланировки):

  • снос несущих конструкций;
  • изменение устройства пола;
  • расширение площади санузла, кухни, ванной комнаты;
  • изменение фасада дома и др.

Эскиз и проект можно заказать в специальной фирме, которая имеет соответствующую лицензию на ведение этого вида деятельности. Проект и эскиз можно сделать и самостоятельно, но они должны быть сделаны в соответствии со всеми законодательными нормативами и требованиями. И далеко не каждому это занятие под силу.

Согласование с жилищной инспекцией

После того как вопрос будет согласован с соседями, другими собственниками, страховой компанией, будет готов проект или эскиз, а банк даст официальное разрешение, можно идти в Жилищную инспекцию. При обращении в этот орган необходимо:

  1. Подать заявление с просьбой разрешить внести изменения в планировку квартиры.
  2. Предоставить пакет необходимых документов.

Подать заявление с просьбой разрешить

К таким документам относятся:

  • свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (или оригинал выписки из Росреестра);
  • проектная документация или эскиз предстоящих изменений в планировке;
  • официальное разрешение уполномоченных государственных инстанций (Роспотребнадзор, пожарная инспекция, санэпидемслужба, Ростехнадзор и др.);
  • разрешение страховой компании и кредитора (банковского учреждения);
  • письменное согласие всех соседей и других собственников квартиры, если таковые имеются;
  • технический паспорт объекта жилой недвижимости и поэтажный план многоквартирного дома, полученные в БТИ.

После того, как заявление и сопутствующие документы будут рассмотрены уполномоченным сотрудником Жилищной инспекции, заявителя оповестят о принятом решении. В случае положительного ответа можно приступать к началу ремонта и перестройки жилого помещения.

Жилинспекция является последней инстанцией в списке органов, разрешение которых требуется для осуществления перепланировки. Она в свою очередь и принимает готовую работу и составляет акт сдачи объекта в эксплуатацию после заключения экспертной комиссии.

Особенности перепланировки квартиры в ипотеке Сбербанка

На рынке ипотечного кредитования Сбербанк занимает уже долгое время лидирующие позиции, поэтому практика согласования вопросов о возможности проведения перепланировки в залоговом имуществе для этого учреждения – дело обычное. Чтобы получить официальное разрешение на переустройство жилища, заложенного в Сбербанке, нужно:

  • предварительно согласовать этот вопрос со страховой компанией, выдавшей страховой полис при оформлении ипотеки и получить ее письменное согласие на проведение соответствующих ремонтных работ;
  • обратиться к независимому эксперту, чтобы он провел экспертизу на основании проектной документации и сделал заключение об оценке недвижимости до и после перепланировки, чтобы убедить кредитора, что ремонт никак не повлияет на рыночную стоимость заложенной квартиры;
  • лично явиться в банк со всеми документами и подать заявление.
Читайте также:  Что разрешено и запрещено при перепланировке квартиры

В Сбербанке нет никаких нормативных документов, определяющих точные сроки рассмотрения заявления, поэтому лучше при первом же обращении уточнить этот момент у сотрудника, принимающего заявление и прочие документы. В каждом отдельном случае сроки устанавливаются индивидуально с учетом всех тонкостей и нюансов дела.

Заявление в Сбербанк о разрешении на перепланировку

Получить разрешение на проведение перепланировки необходимо не только в Сбербанке, но и других компетентных органах. Для согласования этого вопроса со всеми уполномоченными инстанциями, в том числе и с банком, необходимо подать письменное заявление с соответствующей просьбой. Правильно оформленное ходатайство увеличит шансы на успех.

Заявление о переустройстве

Как узаконить уже проведенную перепланировку

Обязательное согласование предстоящей перестройки квартиры в многоквартирном доме с компетентными государственными инстанциями призвано обеспечить безопасность других жильцов дома, в котором в одной из квартир планируется изменение планировки. Дом является целостной структурой и все квартиры связаны между собой несущими конструкциями. Вмешательство в целостность дома и изменение несущих конструкций может привести к нарушению прочности всего сооружения, в результате чего проживание в таком станет опасным для его жильцов.

Но некоторые особо самоуверенные личности делают перестройку своего жилища в обход компетентных инстанций и закона, что в итоге сталкивает его с рядом проблем. Возникнуть трудности из-за неузаконенной проведенной перепланировки могут при продаже, обмене, дарении объекта недвижимости и даже при оформлении его в наследство наследниками после смерти хозяина, осуществившего перестройку. Многие нерадивые собственники перепланированных квартир интересуются вопросом, возможно ли узаконивание внесенных изменений в планировку квартиры уже постфактум?

Узаконить незаконную перепланировку можно, но владельцу жилья придется заплатить штраф за самовольные действия. Одним штрафом можно обойтись только когда узакониваешь изменения, которые не противоречат нормативам и требованиям законодательных актов РФ. Если же перепланировка в ипотечной квартире задела важные элементы и были внесены изменения, противоречащие технике безопасности и законодательству, то Жилинспекция может потребовать в сжатые сроки вернуть прежний вид жилому помещению за счет собственника и плюс оплатить штраф за незаконно произведенные действия.

Если изменения в планировке допустимы и не противоречат требованиям и нормам безопасности, то для оформления перепланировки законным путем нужно:

  1. Подготовить необходимую документацию.
  2. Согласовать этот вопрос со всеми заинтересованными лицами, в том числе и с банком.
  3. Подать соответствующее заявление с просьбой дать разрешение в Жилищную инспекцию.
  4. Подождать, пока заявление будет рассмотрено и будет принято решение по нему.
  5. В случае положительного ответа, Жилищная инспекция направляет по адресу специально созданную комиссию на обследования жилища.
  6. По результатам обследования комиссия составляет акт приемки и сдачи квартиры в эксплуатацию.
  7. Далее вносятся соответствующие изменения в технический и кадастровый паспорт объекта недвижимости.
  8. С технической документацией и актом приемки и сдачи в эксплуатацию квартиры нужно обратиться в органы Росреестра с заявлением внести изменения в сведения об объекте.
  9. Получить на руки новую выписку из ЕГРП о праве собственности.
Важно! Если жилищная комиссия отказала в проведении процедуры узаконивания проведенной перепланировки, хозяин квартиры имеет полное право обратиться в суд с целью решения этого вопроса.

Жилищная комиссия отказала

Можно ли сделать перепланировку без разрешения банка

Сделать планировку без согласия банка не получится, поскольку последней инстанцией, выдающей разрешение на проведение подобного рода ремонтных работ и которая будет оформлять акт приемки, является Жилищная инспекция, она вправе отказать в ходатайстве по причине отсутствия письменного разрешения кредитора. Без согласования с банком можно провести перестройку лишь в тех редких случаях, когда в ипотечном договоре четко указано, что залогодатель имеет полное право проводить перепланировку без согласования с банковским учреждением. Такие случаи в своем большинстве чаще — исключение, чем правило. Но все-таки на практике, хоть и редко, но встречаются.

Если же провести перепланировку самовольно без специальных разрешений государственных органов и банковского учреждения, то собственник может своими же руками создать себе массу неприятностей и лишних проблем, причем не только с банком, но и с законом. Поэтому лучше повременить с ремонтом, чем потом расплачиваться за это.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
144

Добавить комментарий




Наверх