Навигация по сайту

Перепланировка квартиры в новостройке

Федеральное законодательство позволяет владельцам квартир в многоквартирных домах осуществлять перепланировки и перестройки жилых помещений при условии, что данный вопрос будет предварительно согласован с рядом государственных инстанций и под перепланировкой не подразумевается проведение таких видов ремонтных работ, которые могут привести к нарушению целостности здания или снижению прочности основных несущих его конструкций. Несмотря на то, что все новые дома построены с учетом современных требований, бывают случаи, когда хозяевам новой квартиры не нравится ее планировка. Вот тогда возникает вопрос, возможна ли перепланировка в новостройке и что для этого нужно?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Осуществлять перепланировку

Разрешена ли перепланировка квартиры в новостройке

Изменение планировки квартиры допускается как во вторичном жилом помещении, так и в новостройке, причем сделать это гораздо проще до сдачи дома в эксплуатацию, нежели после, поскольку пока дом еще не сдан в эксплуатацию, в нем ведутся строительно-ремонтные работы и внести необходимые коррективы на данном этапе легче всего. Перепланировка жилого помещения в новостройке обязательно должна быть согласована с главным архитектором проекта строящегося дома и всеми компетентными государственными инстанциями.

Перепланировка до получения права собственности

До недавних пор согласно российскому законодательству разрешалось делать перепланировку только в той квартире в новостройке, на которую были оформлены права собственности. Но затем правительство внесло определенные поправки и изменения в законодательно-нормативные акты, и теперь проведение перестройки возможно и до сдачи дома в эксплуатацию и получения выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости.

Как и в любом другом случае, перепланировку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме необходимо согласовать. Для согласования этого вопроса обязательно нужны правоустанавливающие документы на жилое помещение, которых у владельцев новой квартиры быть в принципе не может, поэтому документом, устанавливающим права на объект недвижимости, в данном случае является договор долевого участия (ДДУ) или договор цессии, если квартира была куплена по переуступке прав требования. Помимо этого соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, необходимо собрать следующие документы:

  • письменное согласие застройщика, выданное после согласования перепланировки с главным архитектором проекта новостройки;
  • копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • акт приемки-передачи жилого помещения от застройщика новому владельцу (оригинал или его копия);
  • документальное подтверждение проведения полных взаиморасчетов с застройщиком (чеки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).

В случае, когда планируется перепланировка в новостройке до получения собственности на жилье, а застройщик уже сдал дом в эксплуатацию по акту приема-передачи, для согласования перестройки необходимо также предоставить и заключение о сдаче дома в эксплуатацию.

Заключение о сдаче дома в эксплуатацию

Если гражданин, планирующий проведение перепланировки в новой квартире, принадлежащей муниципалитету, и который проживает в ней на основании договора социального найма, желает согласовать этот вопрос и получить официальное разрешение на воплощение задумки в жизнь, от него потребуется:

  • копия приказа главы местной администрации о проведении застройки;
  • акт приема-передачи новостройки;
  • договор социального найма, на основании которого человек проживает или планирует проживать в ближайшем будущем в данном жилом помещении.

Перепланировка со свободной планировкой

Свободная планировка – словосочетание, которое привлекает внимание потенциальных покупателей жилой недвижимости в новостройке, делает хорошую «кричащую» рекламу застройщику и скрывает под собой вполне успешные попытки застройщика сэкономить на строительстве дома. Под свободной планировкой понимается отсутствие ненесущих перегородок в квартире или условное разграничение функциональных зон в помещении путем возведения небольшого «бордюрчика» в один кирпич высотой. Это якобы дает возможность будущим хозяевам свить свое уютное гнездышко с такой планировкой, которую они сами захотят. Но не все так просто.

Застройщик согласно проекту и плану дома, которые он исполнительно предоставляет государственным контролирующим инстанциям, показывает эти «бордюрчики» как полноценные стены и перегородки, полностью выстроенные согласно нормативным требованиям. На самом деле, вместо стен и перегородок, разделяющих туалет, ванную комнату, кухню, коридор и спальню, в квартире просто нет. Они есть, но только на бумаге, а по факту строительная фирма просто сэкономила, представив все это так, как будто она печется о комфорте и удобстве будущих жильцов.

Читайте также:  Что разрешено и запрещено при перепланировке квартиры

Попавшись на удочку продуманной маркетинговой ловушки, расставленной строительными фирмами, владельцам квартиры со свободной перепланировкой следует быть более осторожными с перепланировкой, даже когда они захотят возвести перегородку там, где она должна была быть, согласно с «бордюрчиком». Прежде чем начинать какие-либо действия по перестройке квартиры со свободной планировкой стоит создать для начала план помещения с четким указанием на нем не возведенных застройщиком стен и перегородок.

Несмотря на то, что не выстроенные строительной компанией стены и значатся в общем плане дома как возведенные, все равно их возведение новым владельцем квартиры будет расцениваться как перепланировка, требующая обязательного согласования и получения соответствующего разрешения.

Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Задать вопрос
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Общий строительный план

Для того, чтобы внести изменения в так называемую «свободную» планировку квартиры, собственнику необходимо:

  • направить официальный запрос строительной фирме, которая сдавала дом в эксплуатацию с просьбой выдать проектную документацию (копии), там должны быть отмечены стены, которые не были возведены в процессе строительства;
  • пригласить независимого эксперта или комиссию для обследования объекта на предмет обнаружения несоответствий между тем, что имеется и тем, что показано в проекте дома;
  • проконсультироваться с опытным специалистом-проектировщиком по поводу решения этого вопроса и допустимости тех видов работ по перепланировке, которые владелец желает воплотить в жизнь;
  • на основании рекомендаций проектировщика можно понять, что делать дальше – добиваться разрешения для проведения перепланировки по своему эскизу или внести коррективы в эскиз согласно заключению специалиста и потом согласовывать этот вопрос с Жилищной инспекцией.

Нужно ли согласовывать перепланировку

Необходимость согласования перепланировки с компетентными государственными органами зависит от вида планируемых ремонтных работ. Не нужно получать официальное разрешение, чтобы перепланировать:

  • проведение косметического ремонта (смена обоев, отделка стен и потолка, монтаж натяжных потолков, укладка паркета, ламината, плитки, замена оконных и дверных конструкций и т.д.);
  • перестановка бытовой техники на кухне и в ванной, замена труб, унитаза, ванны, душевой кабины и т.д.;
  • переустановка отопительных устройств и приборов при условии, что эти действия не потребуют дополнительного проведения инженерных сетей;
  • установка кондиционера, спутниковой антенны на фасад здания и т.д.

Проведение косметического ремонта

Согласование основательных ремонтных работ с контролирующими органами необходимо в случае, когда планируется:

  • изменение формы дверного или оконного проема;
  • удаление/создание проема в несущей перегородке;
  • снесение ненесущих конструкций и перегородок (для панельных домов);
  • совмещение или разделение ванной комнаты и туалета, а также изменение их местоположения;
  • создание новых перегородок при условии, что это не приведет к существенной нагрузке межэтажного перекрытия;
  • застекление балконов (запрещается застеклять те лоджии и балконы, через которые проходит аварийная лестница).

Владельцу квартиры намного сложнее будет получить специальное разрешение государственных инстанций, если он планирует при переустройстве:

  • привлечь площади и технические помещения общего пользования (чердаки, тамбуры, лестничные площадки, чуланы и т.д.);
  • вывести коммуникации централизованного отопления (трубы, батареи) на балкон или лоджию;
  • снести перегородки или заложить дверной проем между кухней и жилой комнатой, если кухня оборудована газовой плитой;
  • установить систему «теплый пол» с подключением ее к центральному отоплению;
  • создать и удалить проемы в несущих перегородках;
  • уменьшить или полностью демонтировать вентиляционный короб;
  • изменить фасад здания.

Централизованное отопление на балконе

Если контролирующим органом было обнаружено самовольное изменение планировки с осуществлением хоть одного из требующих специального разрешения действий, представители этого органа обязаны выписать штраф за незаконную перепланировку и потребовать вернуть все на свои места, то есть ликвидировать последствия самовольной перестройки и привести помещение в прежний вид.

Важно! Если в результате самовольной перепланировки были проведены работы, которые не затронули несущие конструкции и основание дома, то после уплаты штрафа необходимо будет узаконить все изменения с Жилищной инспекцией постфактум.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Несмотря на то, что до начала проведения перепланировки в новостройке необходимо потратить несколько месяцев и «обивать пороги» многочисленных инстанций для получения разрешения, такой вариант узаконивания переустройства жилища все-таки является более простым и быстрым, чем сделать ремонт самовольно. Потом необходимо нанимать опытных юристов, адвокатов, чтобы хоть через суд доказать, что внесенные изменения в планировку квартиры не представляют никакой опасности общей целостности дома и его основным несущим конструкциям.

Читайте также:  Считается ли перепланировкой перегородка из гипсокартона

Судебные разбирательства могут длиться годами, что может стать серьезным препятствием для собственника квартиры, который вовремя не узаконивал перестройку, если он решит ее продать, обменять или передать в дар. И лучше потратить несколько месяцев, но получить бесплатно разрешение и провести перепланировку на законных основаниях, чем потом годами разбираться с жилищными органами и платить баснословные деньги юристам и адвокатам, а также наложенные штрафы.

Судебные разбирательства

Чтобы узаконить перепланировку квартиры в новом доме, необходимо:

  1. Согласовать возможность проведения перепланировки с главным архитектором строительной фирмы (если дом еще не сдан в эксплуатацию).
  2. Заказать и получить в БТИ технический паспорт жилого помещения.
  3. Составить эскиз предстоящей перепланировки или обратиться к проектировщикам и заказать разработку проектной документации.
  4. Собрать необходимые документы.
  5. Подать соответствующее заявление с пакетом сопровождающей документации в архитектурный отдел местной администрации или в многофункциональный центр.
  6. Получить письменное официальное разрешение на проведение ремонтных работ.
  7. Провести все запланированные работы согласно эскизу/проекту.
  8. Обратиться в Жилинспекцию и Бюро Технической Инвентаризации с уведомлением об окончании проведения ремонтных работ.
  9. Жилинспекция направит специальную комиссию, которая вместе с техником БТИ обследует помещение и будет оформлять акт приемки-передачи, а также сдаст недвижимое имущество в эксплуатацию.
  10. Получить новый технический паспорт с изменениями в планировке квартиры.
  11. С технической документацией и актом сдачи жилья в эксплуатацию обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в сведения об объекте в ЕГРП.
  12. Получить новую выписку о праве собственности.

Для получения необходимых разрешений для проведения перепланировки квартиры в новом доме необходимы такие документы:

  • заявление с просьбой выдать разрешение на проведение определенного вида ремонтных работ;
  • паспорт собственника квартиры (заявителя);
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРП;
  • техническая документация на объект;
  • план квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • письменное согласие соседей и других заинтересованных лиц (супруга, других собственников квартиры и т.д.);
  • выписка из лицевого счета;
  • проектная документация или эскиз будущей планировки.
Внимание! Иногда при узаконении могут понадобиться дополнительные разрешения государственных органов (пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы, Роспотребнадзора и др.). Это необходимо для того, чтобы убедить уполномоченных чиновников в том, что планируемые работы не повредят здание жилого дома и не приведут к его разрушению.

Несмотря на множество бюрократических нюансов, сделать перепланирование помещения в новостройке до введения ее в эксплуатацию гораздо проще, чем осуществить это уже после регистрации прав собственности на квартиру или в квартире на вторичном рынке. И не стоит жалеть времени, чтобы собрать необходимые документы и разрешения компетентных органов, ведь тогда можно будет делать ремонт и обустраивать свое жилище на вполне законных основаниях и не боясь, что рано или поздно об этом кто-то узнает и придется платить штраф.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
236

Добавить комментарий




Наверх